Freistellungsbescheinigung

Wer braucht eine Freistellungsbescheinigung?

Abhängig vom Einsatz der Freistellungsbescheinigung unterscheidet sich auch der jeweilige Personenkreis. Bei Bauleistungen kann sie der Bauunternehmer beantragen. Generell im Vertragsrecht kann der Leistungsempfänger sie von seinem Vertragspartner verlangen.

Freistellungsbescheinigung bei Bauleistungen

Im Zuge einer Baufinanzierung für eine von einem Bauträger erstellte Immobilie erklärt die finanzierende Bank, dass sie das zu erstellende Objekt vor dem endgültigen Verkauf an den Erwerber von allen Grundpfandrechten freistellt. Diese Maßnahme soll den Erwerber der Immobilie im Fall einer Insolvenz des Bauträgers davor schützen, dass das Objekt in die Zwangsversteigerung geht.

Diese Regelung für die Freistellungsbescheinigung findet sich in Paragraf 3, Absatz 1, Nr. 3 der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Die Freistellungsbescheinigung ist die Grundlage dafür, dass der Bauträger Vermögenswerte des Erwerbers, sprich den Kaufpreis, entgegennehmen darf.

Das Prozedere bei der Erstellung eines Mehrfamilienhauses ist wie folgt. Die Bank trägt nicht auf jede einzelne Wohnung eine gesonderte Grundschuld ein, sondern eine Globalgrundschuld auf das gesamte Objekt. Die Bezahlung des Kaufpreises durch den Erwerber erfolgt prozentual nach Baufortschritt, geregelt in Paragraf 3, Abs. 2 MaBV:

• 30 % bei Eigentumsübertrag
• 40 % nach Rohbaufertigstellung, einschließlich Zimmererarbeiten
• 8 % für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen
• 3 % für die Rohinstallation der Heizungsanlagen
• 3 % für die Rohinstallation der Sanitäranlagen
• 3 % für die Rohinstallation der Elektroanlagen
• 10 % für den Fenstereinbau, einschließlich der Verglasung
• 6 % für den Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten
• 3 % für den Estrich
• 4 % für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich
• 12 % nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe
• 3 % für die Fassadenarbeiten
• 5 % nach vollständiger Fertigstellung

Die Problematik aus der Globalgrundschuld ergibt sich bei Verkauf an die endgültigen Eigentümer für deren Banken. Finanzieren die finalen Erwerber die Wohnungen, müssen die für sie einzutragenden Grundschulden im Rang hinter der Globalgrundschuld stehen.

Den Banken der Käufer fehlt damit jegliche Sicherheit für die Auszahlung der einzelnen Tranchen, da die Bank des Bauträgers im Rang vorsteht. Die Bank des Bauträgers verpflichtet sich daher per Freistellungsbescheinigung, dass sie der sogenannten Haftentlassung des Bauträgers nach vollständiger Begleichung des Kaufpreises zustimmt.

Freistellungsbescheinigung im Steuerrecht: Was ist die Bauabzugssteuer?

Im Steuerrecht greift die Freistellungsbescheinigung, wenn ein Unternehmen oder eine Körperschaft ein Bauunternehmen mit baulichen Leistungen beauftragt. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um einen Neubau oder Renovierungsarbeiten handelt.

Handelt es sich bei den Vertragsparteien um zwei Unternehmen, fällt eine Bauabzugssteuer in Höhe von 15 Prozent an. Diese Bauabzugssteuer ist vom Auftraggeber an das Finanzamt des Leistungserbringers abzuführen. Beträgt der Herstellungspreis 200.000 Euro, muss der Auftraggeber folglich an den Bauunternehmer nur 170.000 Euro bezahlen, und 30.000 Euro an das Finanzamt abführen – ein bürokratischer Prozess. Die Bauabzugssteuer wird zunächst generell fällig, unabhängig davon, ob das Bauunternehmen in Deutschland oder im Ausland ansässig ist.

Der Bauunternehmer hat die Möglichkeit, beim Finanzamt die Freistellungsbescheinigung zu beantragen. Mit der Erteilung der Bescheinigung testiert das Finanzamt, dass der Bauunternehmer keine Steuerschulden hat und als regelmäßiger Steuerzahler eingestuft ist.

Verfügt der Bauunternehmer über die Freistellungsbescheinigung, legt er diese dem Auftraggeber vor, der dann den gesamten Betrag an ihn auszahlt.

Die Freistellungsbescheinigung ist maximal drei Jahre gültig. Sie kann auch für einzelne Bauvorhaben beantragt werden und besitzt dann nur für diese Vorhaben Gültigkeit.

Ist die Bauabzugssteuer Teil der Umsatzsteuer?

Obwohl die Modalitäten sich fast ähneln, hat die Bauabzugssteuer nichts mit der Umsatzsteuer zutun. Sie muss zwar bis zum 10. des Folgemonats nach der Leistungserbringung gemeldet und zeitnah gezahlt werden, kann aber nicht mit der eigenen erhaltenen Mehrwertsteuer verrechnet werden. Eine Verrechnung ist nur mit

• Vorausbezahlter Lohnsteuer
• Einkommensteuer- und Körperschaftsteuervorauszahlung
• Einkommens- und Körperschafsteuer am Ende des Jahres
• vom Bauunternehmer selbst zu zahlender Bauabzugsteuer

möglich.

Es gibt allerdings auch Freibeträge. Die Bauabzugssteuer ist vom Auftraggeber bei fehlender Freistellungsbescheinigung nur zu bezahlen, wenn er im Jahr mehr als 5.000 Euro an den Bauunternehmer zahlt. Für Vermieter, die auf die Miete keine Umsatzsteuer erheben, beläuft sich der Freibetrag auf 15.000 Euro im Jahr.

Freistellungsbescheinigung im Vertragsrecht

Auch wenn die Freistellungsbescheinigung in erster Linie im Zusammenhang mit dem Baugewerbe auftaucht, kann sie generell von einem Leistungsempfänger verlangt werden. Dies ist der Fall, wenn er sicher sein möchte, dass sein Vertragspartner zumindest im Hinblick auf seine Steuern eine "weiße Weste" hat.

Freistellungsbescheinigung beantragen – wie geht das?

Ansprechpartner dafür ist das zuständige Finanzamt. Bezieht sich die Freistellungserklärung nicht auf ein bestimmtes Bauprojekt, sondern wird generell ausgestellt, erhält der Antragsteller nicht die Originalurkunde, sondern nur eine Kopie. Es obliegt dem Auftraggeber, die Echtheit der Kopie zu überprüfen. Die Überprüfung kann der Auftraggeber im Internet vornehmen.

Der Antrag erfolgt formlos unter Angabe der Steuernummer. Die Bescheinigung selbst wird auf einem amtlichen Vordruck ausgestellt.

Grundsätzlich gilt, dass Bauunternehmen, die eine Freistellungserklärung vorweisen, in Bezug auf Seriosität punkten. Verzichtet der Auftraggeber darauf, haftet er dafür, wenn zu wenig Bauabzugssteuer abgeführt wurde.