Was dürfen Wohnungseigentümer, was nicht?

Wem in einer Eigentümergemeinschaft was gehört, ist in der Teilungserklärung geregelt. Unterschieden wird hier zwischen dem Eigentum aller - dem Gemeinschaftseigentum - und dem Eigentum der einzelnen Mitglieder, dem Sondereigentum. "Dem einzelnen Eigentümer gehört, salopp gesagt, eigentlich nur die Luft zwischen den Wänden", sagt Eva Reinhold-Postina vom Verband privater Bauherrn (VPB). Gemeint ist damit: Sein Sondereigentum unterliegt Regeln.

Nicht alles in der Wohung ist Eigentum

Der Haken, den viele nicht bedenken: Einige Bestandteile der Wohnung gehören nicht zum Sondereigentum, sondern sind Teil des Gemeinschaftseigentums, über das alle Eigentümer bestimmen dürfen. Sabine Feuersänger vom Verein Wohnen im Eigentum nennt ein Beispiel: "Will ein Eigentümer die Wohnungstür oder die Fenster von außen streichen oder sie austauschen, müssen die anderen Miteigentümer zustimmen." Ohne Genehmigung der Gemeinschaft ist das Modernisieren oder Austauschen dieser Bestandteile nicht erlaubt.

Manche Wände müssen sein

Auch wenn man den Grundriss der eigenen Wohnung verändern will, müssen die anderen Eigentümer dies meist genehmigen. "Das gilt insbesondere bei der Veränderung von tragenden Innenwänden", erklärt Gerold Happ vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Denn hier geht es um die Statik - also die Sicherheit des Hauses.

Über nichttragende Wände in der Wohnung kann man aber weitgehend frei entscheiden - diese also ohne Zustimmung der Miteigentümer einreißen oder umgestalten. Die Bauarbeiten müssen aber im erträglichen Maß ablaufen. "Außerdem muss sich der Eigentümer an baurechtliche Vorgaben halten", sagt Happ.

Ausstattung steht frei - fast

Frei sind Eigentümer beim Einrichten der Wohnung. Auch bei dem Streichen oder Tapezieren zählt allein der persönliche Geschmack. "Die Ausstattung im Bad und in der Küche können Eigentümer ebenso nach ihren eigenen Vorlieben auswählen", erklärt Feuersänger.

Bei der Gestaltung des Balkons oder der Farbe der Markise hören die Freiheiten hingegen schon wieder auf: Hier kann die Gemeinschaft ein Wörtchen mitreden. "Denn da geht es um das einheitliche Gesamtbild der Wohnanlage. Der Einzelne muss sich bei der Gestaltung in die Gemeinschaft einfügen", erläutert Reinhold-Postina. Deshalb dürfen Einbauten auf dem Balkon in der Regel nicht sichtbar sein.

Halten sich Einzelne nicht an die Gemeinschaftsordnung oder an Beschlüsse, kann die Eigentümergemeinschaft - vertreten durch den Verwalter - sie abmahnen oder sogar vor Gericht ziehen. "Das Gericht wird dann entscheiden, ob die entsprechende Klausel oder der Beschluss wirksam ist", erklärt Feuersänger. Wenn ja, können auf diese Person neben den Gerichtskosten gegebenenfalls auch Schadenersatzforderungen oder etwa die Verpflichtung zum Rückbau zukommen.

Heizung und Wasser ist gemeinsames Thema

Auch bei den Themen Heizungs- oder Wasseranlage ist der Einzelne von der Gemeinschaft abhängig. "Was eine Eigentümerversammlung mit der je nach Beschlussgegenstand notwendigen Mehrheit beschließt, muss jeder einzelne Eigentümer mittragen und auch bezahlen", sagt Feuersänger.

Sogar das Halten eines Tieres kann die Gemeinschaft untersagen. Eine Ausnahme: Der Eigentümer braucht das Tier aus Therapiegründen. Dies sollte er etwa mit einer Bestätigung des Arztes belegen können. "Das Halten eines Blindenhundes dürfen die Miteigentümer also beispielsweise nicht verbieten", sagt Happ.

Ob man in seiner Wohnung etwa einen Hund oder eine Katze halten darf, steht in der Teilungserklärung, der Hausordnung oder der Beschlusssammlung, erläutert er. Diese Unterlagen sollten Kaufinteressenten immer genau prüfen. Liegt keine Vereinbarung vor, muss der Eigentümer - anders als der Mieter - niemanden um Erlaubnis fragen. Dennoch dürfen sich die Nachbarn nicht durch Lärm oder Gestank des tierischen Mitbewohners gestört fühlen.

Höchstgrenzen für Fremdnutzer

Wollen Freunde, der Partner oder Verwandte einziehen, kann der Eigentümer darüber meist frei entscheiden. "Allerdings darf die Wohnung durch die Mitbewohner nicht überbelegt sein", gibt Happ zu bedenken. Als Faustregel für die Höchstgrenze gilt: Pro Person, die über sechs Jahre alt ist, sollten rund zehn Quadratmeter Wohnfläche zur Verfügung stehen.

Wer seine Immobilie für Wohnzwecke an Dritte vermieten will, braucht dafür meist keine Genehmigung. "Die anderen Eigentümer können jedoch eine störende gewerbliche oder berufliche Nutzung der Wohnung untersagen", sagt Happ. "Das gilt auch für die Vermietung an Feriengäste, wenn dies in der Teilungserklärung oder per Vereinbarung untersagt ist."