Eigentumswohnung finanzieren

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Inhalt dieser Seite
  1. Optimalen Wohnungskredit finden
  2. Die Bausteine der Finanzierung
  3. Eigenkapital
  4. Wohnungskredit
  5. Fördermittel
  6. Bausparvertrag
  7. Der Unterschied zwischen Haus- und Wohnungskredit
  8. Laufende Nebenkosten berücksichtigen
  9. Mögliche Extra-Investitionen beim Wohnungskauf
  10. Tilgung und Zinsen beim Wohnungskredit berechnen

Optimalen Wohnungskredit finden

Der Wohnungskredit ist der wichtigste Bestandteil bei der Finanzierung einer Eigentumswohnung. Die Baufinanzierungsrechner auf Verivox.de helfen Ihnen, Ihre Finanzierung sorgfältig zu planen. Die folgende Anleitung zeigt, wie Sie sowohl die Besonderheiten beim Wohnungskauf als auch den rechtzeitigen Schuldenabbau im Auge behalten.

Die Bausteine der Finanzierung

Beim Wohnungskauf besteht die Baufinanzierung aus mehreren Komponenten. Mit der richtigen Mischung aus Eigenkapital und einem Kredit zum günstigen Jahreszins können Sie die Gesamtkosten bei der Finanzierung der Wohnung minimieren.

Eigenkapital

Ohne Eigenkapital ist eine Baufinanzierung kaum vorstellbar. Zumindest die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbssteuer, Makler- und Notargebühren sollten Sie aus eigenen Mitteln decken können. Sinnvoll ist es, wenn Sie überdies noch 10 bis 30 Prozent des Kaufpreises der Wohnung mit Eigenkapital finanzieren können.

Ist die Wohnung jedoch zur Vermietung bestimmt, kann sich ein geringerer Anteil an Eigenkapital lohnen, weil der Jahreszins von der Steuer abgezogen werden kann. Eine fremd vermietete Eigentumswohnung kann auch zu 100 Prozent finanziert werden.

Wohnungskredit

Der Wohnungskredit bildet normalerweise den größten Bestandteil bei der Finanzierung einer Eigentumswohnung. Hierbei handelt es sich im Regelfall um ein Annuitätendarlehen. Annuität bedeutet, dass Sie während der Dauer der Zinsbindung eine monatlich gleichbleibende Rate an die Bank zahlen, die aus Zinsen und Tilgung besteht.

Baufinanzierung

Ab einer sechsstelligen Kreditsumme kann der Wohnungskredit nur als Baufinanzierung ausgereicht werden. Kreditnehmer vereinbaren mit der Bank eine Zinsbindungsfrist, die je nach Vertragsgestaltung zwischen 5 und 20 Jahren oder noch länger dauern kann. Während dieser Frist bleibt der Sollzins gebunden (unverändert). Endet die Zinsbindung, müssen Kreditnehmer für die Restschuld einen neuen Jahreszins aushandeln (Anschlussfinanzierung).

Als Sicherheit verlangt die Bank ein Pfandrecht in Form einer Grundschuld. Diese verleiht dem Kreditgeber das Recht, die Zwangsversteigerung der Immobilie einzuleiten, wenn der Kreditnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommt. Welche zusätzlichen Kosten durch die Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch entstehen, ermittelt der Notar- und Grundbuchkostenrechner.

Baufinanzierungsrechner

Der Baufinanzierungsrechner ermittelt die Zinsen und die Raten beim Wohnungskredit. Entsprechend der persönlichen Vorgaben lassen sich die Laufzeit, die Tilgung und das eventuell notwendige Eigenkapital steuern.

Ratenkredit

Bei einer geringeren Kreditsumme – etwa wenn nicht ein Wohnungskauf, sondern eine Renovierung geplant ist – ist ein Ratenkredit möglich. Bei dieser Art Wohnungskredit ist die Laufzeit mit der Zinsbindung identisch und auf 10 Jahre beschränkt. Es wird keine Grundschuld eingetragen – als Sicherheit dient nur das Einkommen der Kreditnehmer. Wegen der geringeren Sicherheit verlangt die Bank meist einen höheren Sollzins als bei einer Baufinanzierung, es entstehen aber keine Kosten für die Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch und Notar. Die Zinsen können Sie im Kreditrechner ermitteln.

Endfällige Darlehen

Bis zum Wegfall des Steuerprivilegs bei Lebensversicherungen im Jahr 2005 war die Baufinanzierung mit endfälligen Darlehen recht beliebt. Der Käufer zahlte nur die Bauzinsen und besparte parallel eine Lebensversicherung. Die steuerlich abzugsfähigen Zinsen blieben während der Laufzeit konstant. Mit Fälligkeit der Lebensversicherung löste er das Darlehen in einer Summe ab. Durch die Besteuerung der Lebensversicherungen ist die Ablaufleistung jedoch nur noch schwer kalkulierbar und das Modell recht unrentabel geworden. Da auch alle anderen Tilgungsersatzleistungen mit den Zinsen der Besteuerung unterliegen, empfiehlt sich auch bei Fremdvermietung eine Baufinanzierung.

Fördermittel

Der Kredit für eine Eigentumswohnung wird durch öffentliche Mittel wie etwa die zinsgünstigen KfW-Darlehen gefördert. Darüber hinaus können Sie unter bestimmten Voraussetzungen Fördermittel von der für Sie zuständigen Förderbank Ihres Bundeslandes beantragen.

Bausparvertrag

Wer über einen zuteilungsreifen Bausparvertrag verfügt, kann sowohl das Guthaben als auch das Bauspardarlehen in die Finanzierung einfließen lassen. Dies gilt auch für Wohnriester-Bausparverträge, für die Kreditnehmer zusätzliche Fördergelder in Form von Riester-Zulagen einstreichen können.

Der Unterschied zwischen Haus- und Wohnungskredit

Auch wenn es sich beim Wohnungskredit formal um dasselbe Immobiliendarlehen wie beim Hauskauf oder bei einer Baufinanzierung handelt, sollten Sie dabei dennoch einige Besonderheiten beachten.

Unterlagen

Beim Wohnungskauf fallen die Beleihungsunterlagen etwas umfangreicher aus als beim Hauskredit, da es bei einer Eigentumswohnung zwei Eigentumsverhältnisse gibt. Zum einen erwirbt der Käufer das Sondereigentum (die Wohnung und eventuell Garage, Stellplatz oder Gartenanteil). Zum anderen ist er am Gemeinschaftseigentum beteiligt, den öffentlich zugänglichen Bereichen der Immobilie. Die Fenster zählen einerseits zum Sondereigentum. Andererseits ist die Außenseite öffentlich sichtbar. Daraus resultiert, dass der Eigentümer keine individuellen Fenster einbauen darf. Gleiches gilt für die Wohnungstür. Die Teilungserklärung, wesentlicher Bestandteil des Kaufvertrages, definiert die Größe des Sondereigentums in Tausendstel und dessen Umfang.

Laufende Nebenkosten berücksichtigen

Beim Erwerb einer Eigentumswohnung treten Sie in eine Eigentümergemeinschaft ein, die einen Verwalter mit der Umlage der laufenden Kosten auf die einzelnen Parteien betraut. Dabei handelt es sich nicht nur um individuelle Aufwendungen wie Wasser- oder Heizkosten, sondern auch um allgemeine Ausgaben – etwa für die Hausverwaltung, den Hausmeisterservice oder die Rücklagen für Reparaturen und künftige Renovierungen.

Die Nebenkosten für Eigentümer können Sie mit den Wohnungsnebenkosten für Mieter nicht direkt vergleichen, weil die Eigentümer nicht alle abgerechneten Kosten an Mieter weitergeben können. Zu den Kosten, die nicht zur Miete gehören, zählen unter anderem:

  • die Hausverwaltergebühr
  • die gemeinschaftlichen Anschaffungen
  • die Zuführung zu den gemeinschaftlichen Rücklagen

Damit kann es vorkommen, dass ein Mieter pro Jahr Nebenkosten in Höhe von 2.000 Euro entrichtet, während der Eigentümer für dieselbe Wohnung mit jährlichen Nebenkosten von 3.000 Euro kalkulieren muss. Diese zusätzliche finanzielle Belastung sollten Sie bei der Berechnung Ihrer Finanzierung berücksichtigen.

Vor dem Wohnungskauf können Sie in den Protokollen der Eigentümerversammlungen der letzten zwei oder drei Jahre Hinweise darauf finden, ob die Eigentümergemeinschaft größere Vorhaben (beispielsweise eine Dachsanierung) plant und wie sie diese finanzieren will. Interessant sind auch die Beschlüsse in Bezug auf die Höhe des Hausgeldes, eines wesentlichen Bestandteils der Nebenkosten. Dieses umfasst die unter anderem die Heizkosten, Ausgaben für Wasser und das Honorar des Verwalters.

Rechenbeispiel: Beim Wohnungskredit Eigentümer-Nebenkosten beachten

Das folgende Beispiel zeigt, welche Finanzierungslücken entstehen können, wenn Kreditnehmer ihren maximal tragbaren Wohnungskredit ohne den zusätzlichen Nebenkosten berechnen.

Die maximale tragbare monatliche Rate errechnet sich aus den vorhandenen freien Mitteln (in diesem Beispiel 450 Euro pro Monat) zuzüglich der Kaltmiete (750 Euro), die beim Wohnungskauf entfällt. Das ergibt 1.200 Euro pro Monat. Davon müssen jedoch die neu dazukommenden Nebenkosten, die vom Eigentümer zu tragen sind, abgezogen werden – in diesem Beispiel 100 Euro, also beträgt die maximale Rate nur 1.100 Euro.

  • Betragen ihre Raten 1.100 Euro und ihr effektiver Jahreszins 2,5 Prozent, können Kreditnehmer in knapp 20 Jahren einen Gesamtbetrag von 207.000 Euro tilgen.
  • Mit Raten von 1.200 Euro können sie unter gleichen Voraussetzungen 226.000 Euro tilgen.

Hätte der Kreditnehmer also die Eigentümer-Nebenkosten ignoriert, würde er sich beim finanzierbaren Kaufpreis um 19.000 Euro überschätzen.

Mögliche Extra-Investitionen beim Wohnungskauf

Wer eine Eigentumswohnung finanzieren will, muss bei der Berechnung der gesamten Kreditsumme unter Umständen Extra-Investitionen bedenken, die beim Hauskauf nicht anfallen. Denn: Im Kaufpreis der Wohnung ist meist der Stellplatz fürs Auto nicht enthalten. Wie teuer ein Platz in der Tiefgarage ist, hängt vom Standort der Wohnung ab: Während in ländlichen Gegenden Tiefgaragenplätze schon für weniger als 20.000 Euro erhältlich sind, können in den Metropolen die Preise bei 40.000 Euro oder sogar noch höher liegen.

Tilgung und Zinsen beim Wohnungskredit berechnen

Bei der Immobilienfinanzierung gilt eine feste Grundregel: Spätestens bis zum Eintritt ins Rentenalter sollten die Kreditnehmer alle Schulden abgezahlt haben. Ausschlaggebend ist hierbei die Höhe der anfänglichen Tilgung.

Weil beim Annuitätendarlehen die Gesamtrate aus Zins und Tilgung immer gleich bleibt, steigt im Lauf der Zeit der Anteil der Tilgung innerhalb der Rate an. Grund dafür ist, dass durch die stetige Rückzahlung der Kreditsumme die Restschuld immer mehr abnimmt und somit die Zinsen einen immer kleineren Teil der Monatsrate ausmachen.

Beispiel

So läuft ein Darlehen insgesamt 32 Jahre und sechs Monate, wenn Sie bei 2,5 Prozent Sollzins eine anfängliche Tilgung von jährlich 2,0 Prozent der Darlehenssumme wählen (Voraussetzungen: Der Jahreszins ändert sich während der Laufzeit nicht und der Tilgungsplan wird eingehalten). Erhöhen Sie hingegen die anfängliche Tilgung auf 3,0 Prozent, ist die Baufinanzierung schon nach 24 Jahren und vier Monaten abbezahlt. Das bedeutet konkret: Ist der Kreditnehmer beim Kauf dieser Eigentumswohnung 40 Jahre alt, sollte er eine anfängliche Tilgung von mindestens 3,0 Prozent einplanen.

Wie sich die Höhe der Tilgung auf die Laufzeit der Baufinanzierung und die Höhe der Restschuld am Ende der Zinsbindungsfrist auswirkt, können Sie mit dem Tilgungsrechner durchrechnen. Ist die Wohnung zur eigenen Nutzung bestimmt, ist es sinnvoll, sie mit einer höheren Tilgung und ggf. Sondertilgungen schneller zu entschulden. Bei Vermietung kann der Werbungskostenabzug für die Steuer in den Vordergrund treten und eine längere Laufzeit interessant sein.

Zinsen

In beiden Fällen muss jedoch die Dauer der Zinsbindung berücksichtigt werden. Die Zinsen orientieren sich zum einen an der Höhe des Beleihungsauslaufs, zum anderen an der Sollzinsbindung. Je länger die Zinsbindung ausfällt, umso höher ist der Sollzins. Wie hoch ihr persönlicher Sollzins und effektiver Jahreszins ausfällt,ermitteln Kreditnehmer im Bauzinsrechner.

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