Wohngebäudeversicherung bei Eigentümerwechsel: Darauf sollten Sie achten

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Besondere gesetzliche Regelungen schützen den Käufer nach dem Erwerb einer Immobilie davor, dass das Gebäude nach dem Abschluss der Transaktion unversichert ist.

Das Wichtigste in Kürze

  • Wenn der Eigentümer einer Immobilie wechselt, geht die bestehende Gebäudeversicherung auf den neuen Besitzer über.
  • Verkäufer und Käufer müssen nach dem Abschluss des Notarvertrags die Gebäudeversicherung über den Eigentümerwechsel informieren.
  • Der Käufer hat ab dem Zeitpunkt der Grundbucheintragung ein vierwöchiges Sonderkündigungsrecht und kann sich einen neuen Versicherer suchen.
  • Beim Verkauf einer Eigentumswohnung müssen sich weder Verkäufer noch Käufer um die Wohngebäudeversicherung kümmern, da die Hausverwaltung für den Versicherungsschutz zuständig ist.

Wohngebäudeversicherung beim Eigentümerwechsel: Welche Regeln gelten?

Die Wohngebäudeversicherung ist die wichtigste Versicherung für Immobilieneigentümer. Wenn das Gebäude durch Feuer, Sturm oder Hagel beschädigt oder gar zerstört wird, kommt die Versicherung für den Schaden auf und schützt den Bauherren somit im Ernstfall vor dem finanziellen Ruin.

Um Verbraucher beim Eigentumsübergang im Zuge eines Kaufs vor gefährlichen Versicherungslücken zu schützen, hat der Gesetzgeber in § 95 des Versicherungsvertragsgesetzes (VVG) festgelegt: Wenn versicherte Vermögenswerte den Eigentümer wechseln, dann geht der bestehende Versicherungsvertrag vom bisherigen Besitzer auf den Käufer über.

Wann erfolgt der Übergang der Versicherung?

Der Zeitpunkt des Übergangs ist bei der Wohngebäudeversicherung mit dem Datum der Eigentumsübertragung identisch. Konkret bedeutet dies, dass der Versicherungsübergang nicht beim Notartermin stattfindet, da dort die beteiligten Parteien nur die Willenserklärung für den späteren Eigentümerwechsel unterzeichnen. Maßgebend ist das Datum, an dem die Eintragung des Käufers als neuer Eigentümer in der Abteilung I des Grundbuchs erfolgt.

Informationspflicht gegenüber dem Versicherer

Gegenüber dem Versicherer besteht eine Informationspflicht: Verkäufer und Käufer müssen die Wohngebäudeversicherung schnellstmöglich nach dem Abschluss des Notarvertrags über den Eigentümerwechsel informieren. Dies geschieht im Regelfall mit einem formlosen Schreiben, das zumindest die folgenden Daten enthält:

  • Name und Anschrift des Verkäufers
  • Name und Anschrift des Käufers
  • die Vertragsnummer der Gebäudeversicherung

Im Anschluss an diese Meldung erhält der neue Eigentümer von der Versicherung eine Bestätigung, dass die bisherige Wohngebäudeversicherung weiterhin bestehen bleibt.

Muss ich als Verkäufer die Wohngebäudeversicherung kündigen?

Beim Eigentümerwechsel erfolgt keine Beendigung des Versicherungsvertrags, sondern ein Wechsel des Vertragspartners: Mit der Umschreibung der Immobilie im Grundbuch ersetzt der Käufer den bisherigen Eigentümer als Versicherungsnehmer.

Mit diesem Zeitpunkt endet automatisch das Versicherungsverhältnis für den Verkäufer. Somit ist es nicht erforderlich, den Vertrag zu kündigen. Da der Verkäufer zumeist seine Prämie für das Versicherungsjahr im Voraus bezahlt, muss er sich mit dem Käufer über eine zeitanteilige Erstattung der Prämie einigen.

Kann ich als neuer Eigentümer den Versicherer wechseln?

Üblicherweise gilt bei der Wohngebäudeversicherung eine Kündigungsfrist von drei Monaten zum jährlichen Vertragsablauf. Wenn der Versicherungsnehmer nicht kündigt, verlängert sich der Vertrag jeweils um ein weiteres Jahr.

Im Zuge eines Immobilienverkaufs gilt für den Käufer jedoch eine Sonderregelung: Er muss den Vertrag nicht bis zum Ablauf des Versicherungsjahres weiterführen, sondern kann innerhalb eines Monats kündigen. Die einmonatige Frist beginnt mit der Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch zu laufen.

Worauf sollte ich bei der Auswahl eines neuen Versicherers achten?

Wer als Immobilienkäufer den Wechsel des Gebäudeversicherers plant, sollte einige wichtige Punkte beachten, um finanzielle Nachteile oder gar Lücken im Versicherungsschutz zu vermeiden:

  • Angaben zum Gebäude. Zwar können die Daten der bisherigen Versicherung als Basis dienen. Versicherungsnehmer sollten jedoch prüfen, ob zwischenzeitliche Baumaßnahmen wie Wohnraumerweiterung oder Installation einer Photovoltaikanlage mit aufgenommen worden sind. Ansonsten besteht das Risiko der Unterversicherung, was im Schadensfall Leistungskürzungen nach sich ziehen kann.
  • Leistungsumfang. Im nächsten Schritt gilt es zu prüfen, welche Leistungsmerkmale der neue Tarif enthalten soll – beispielsweise die Leistung auch bei grober Fahrlässigkeit oder die Versicherung gegen Vandalismus. Für den Tarifvergleich ist der Verivox Vergleichsrechner für die Wohngebäudeversicherung optimal geeignet.
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  • Auswahl des neuen Versicherers. Wenn das Angebot mit dem besten Preis-Leistungs-Verhältnis herausgefiltert ist, kann der Eigentümer nun den Versicherungsantrag stellen.
  • Kündigung des Altvertrags. Um Versicherungslücken zu vermeiden, sollten Eigentümer die bestehende Wohngebäudeversicherung erst dann kündigen, wenn der neue Versicherer die Deckungszusage erteilt hat.

Sonderkündigungsrecht gilt nicht immer

Das Sonderkündigungsrecht nach dem Eigentümerwechsel können die neuen Besitzer nur dann in Anspruch nehmen, wenn sie die Immobilie käuflich erworben haben. Bei einer Erbschaft oder Schenkung gibt es hingegen kein Sonderkündigungsrecht. In diesem Fall müssen die neuen Eigentümer die reguläre Kündigung zum Ende des Vertragsablaufs vornehmen, wenn sie die Wohngebäudeversicherung wechseln wollen.

Welche Besonderheiten gelten beim Verkauf von Eigentumswohnungen?

Für eine Eigentumswohnung innerhalb eines Mehrparteienhauses gibt es keine eigenständige Wohngebäudeversicherung, da sich die Versicherung immer auf das Gebäude als Ganzes und nicht auf einzelne Wohneinheiten bezieht. Folglich ist im Regelfall die Hausverwaltung für den Abschluss der Gebäudeversicherung zuständig, die dann alle Eigentumswohnungen im Haus umfasst.

Das bedeutet beim Verkauf einer Eigentumswohnung, dass der Versicherungsvertrag unabhängig vom derzeitigen Wohnungseigentümer weiter bestehen bleibt und der einzelne Wohnungseigentümer auch keine Vertragsänderungen vornehmen kann. Somit brauchen sich beim Erwerb einer Eigentumswohnung weder Verkäufer noch Käufer um die Wohngebäudeversicherung kümmern.