Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse greift nur bei Neuvermietung

Bestehende Verträge dürfen zum Zwecke der Mieterhöhung nicht gekündigt werden. Der Vermieter kann den Mietzins für bestehende Mietverhältnisse nur bis zur Höhe der ortsüblichen Miete anheben. Kündigen kann er nur, wenn er ein berechtigtes Interesse nachweist.

Ist die Wohnung aber erst einmal frei, kann der Vermieter sie neu vermieten und bei dieser Gelegenheit den Mietzins erhöhen. Nur dann wird die Mietpreisbremse relevant. Gilt diese für den Standort der Wohnung, dann darf der bei der Neuvermietung verlangte Mietpreis maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Wo gilt die Mietpreisbremse?

Normalerweise bestimmt bei der Vermietung das Verhältnis von Angebot und Nachfrage den Preis für die Vermietung. Um Mieter vor allzu hohen Mietpreisen zu schützen, hat der Gesetzgeber die Mietpreisbremse eingeführt. Die gesetzliche Regelung ermöglicht es den einzelnen Bundesländern, Gebiete mit besonders angespanntem Wohnungsmarkt zu definieren und dort den Anstieg der Mietpreise bei der Wiedervermietung zu begrenzen.

Seit der Einführung der Mietpreisbremse Anfang Juni 2015 haben 12 von 16 Bundesländern von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht und in bundesweit rund 400 Städten und Gemeinden die Mietpreisbremse eingeführt.

Ausnahmen bei Neubauten und Sanierungen

Neben dem Fakt, dass sie auf laufende Mietverträge keinen Einfluss hat, gibt es eine weitere Einschränkung für die Wirkung der Mietpreisbremse: Um die Motivation potentieller Bauherren nicht zu beeinträchtigen, sind Neubauten und grundlegend sanierte Wohnungen von der Regelung ausgenommen. Eine Wohnung gilt dann als grundlegend saniert, wenn mindestens ein Drittel des Wohnungswertes in die Sanierungsmaßnahme investiert wurde. Die Ausnahme gilt jedoch nur für die Erstvermietung nach der Sanierung – der nächste Mieter kann sich bereits auf die Mietpreisbremse berufen.

Eine weitere Einschränkung besteht, wenn die Miete im vorausgehenden Mietverhältnis bereits die 10-Prozent-Grenze überstieg. In einem solchen Fall muss der Preis bei Wiedervermietung nicht gesenkt werden, um die 10-Prozent-Grenze zu erreichen. Er darf allerdings nicht weiter erhöht werden.

Wie wird die ortsübliche Vergleichsmiete bestimmt?

Um die ortsübliche Vergleichsmiete zu bestimmen, können sich Vermieter auf die Angaben in einem Mietspiegel beziehen. Ein Mietspiegel ist eine Auflistung, in der die ortsüblichen Mieten in einer Gemeinde statistisch erfasst werden. Er wird zum "qualifizierten" Mietspiegel aufgewertet, wenn er nach "wissenschaftlichen Grundsätzen" erstellt wird (§ 558d BGB). Dies setzt voraus, dass die statistische Erfassung der Mieten repräsentativ ist und die dafür angewandten Methoden dokumentiert werden. Ist dies der Fall, wird vermutet, dass die benannten Mietpreise die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben.

Probleme von Mietspiegeln

Qualifizierte Mietspiegel gibt es jedoch nicht überall. Sie können zudem schnell durch Amtsgerichte als unwirksam beurteilt werden, weil sie nicht nach wissenschaftlichen Grundsätzen und damit nicht nach den Vorgaben des Gesetzes erstellt worden seien. Teils berücksichtigen solche Mietspiegel auch nicht, dass eine Wohnung besonders komfortabel ausgestattet ist und eigentlich eine höhere Miete angemessen wäre. Gleiches gilt im umgekehrten Fall, wenn eine Wohnung besonders verwahrlost ist und eine geringere Miete sachgerecht wäre. Damit wird das Ermitteln einer Vergleichsmiete noch schwieriger.

Alternative: Verweis auf drei Vergleichswohnungen

Alternativ räumt das Gesetz die Möglichkeit ein, die ortsübliche Miete mit Verweis auf drei Vergleichswohnungen nachzuweisen oder ein privates Sachverständigengutachten in Auftrag zu geben. Diese Angaben beinhalten für den Vermieter jedoch das Risiko, dass der Mieter sie erst recht bestreitet, während ein qualifizierter Mietspiegel zumindest in der Theorie die Gegebenheiten vor Ort richtig erfasst.

Nachteile der Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse alleine kann die Wohnungsknappheit in Ballungsräumen natürlich nicht beseitigen. Da Mietinteressenten weiterhin in der Schlange stehen, können sie dem Vermieter anbieten, freiwillig eine höhere Miete zu zahlen oder unter der Hand zusätzliche Zahlungen zu leisten, um sich einen Vorteil gegenüber den Mitkonkurrenten zu verschaffen.

Aus Sicht des Vermieters bringt die Mietpreisbremse als Nachteil eine Begrenzung der erzielbaren Mietrendite mit sich. Damit könnte die Bereitschaft abnehmen, laufend in die Instandhaltung von vermieteten Wohnungen zu investieren, was letztlich auch die Wohnqualität für die Mieter verschlechtern könnte.

Regelungen bei besonderen Mietvertragsarten

Manche Mietverträge sehen eine automatische Mieterhöhung in regelmäßigen Abständen vor. Hierbei handelt es sich je nach Gestaltung um Index- oder Staffelmietverträge. Auch bei solchen Verträgen ist die Mietpreisbremse zu berücksichtigen, wenn sich die vermietete Wohnung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt befindet.

Mietpreisbremse bei Indexmiete

Bei einem Indexmietvertrag wird die Miete an den Verbraucherpreisindex gekoppelt und folgt in ihrer Entwicklung somit der Inflation. Die Miete darf bei solchen Verträgen höchstens ein Mal in zwölf Monaten erhöht werden.

In Bezug auf die Mietpreisbremse gilt, dass die anfängliche Miete in den entsprechenden Gemeinden bei Vertragsabschluss nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Spätere Aufschläge im Rahmen der Indexmieterhöhungen müssen hingegen die Grenze der Mietpreisbremse nicht mehr einhalten.

Mietpreisbremse bei Staffelmiete

Auch bei der Staffelmiete erhöht sich die Miete automatisch. Allerdings folgen die Erhöhungen nicht der Inflation, sondern Vermieter und Mieter vereinbaren bei Vertragsabschluss eine Miete, die sich Jahr für Jahr auf einen konkret zu nennenden Betrag erhöht.

Im Gegensatz zur Indexmiete muss bei der Staffelmiete jede einzelne Mieterhöhung den Anforderungen der Mietpreisbremse entsprechen, wenn diese für den Standort der Wohnung gilt. Übersteigt die angehobene Miete die ortsübliche Miete um mehr als 10 Prozent, darf der Mieter eine ensprechende Kappung verlangen.

Können Vermieter die Mietpreisbremse umgehen?

Manche Vermieter versuchen, mit Tricks die Mietpreisbremse auszuhebeln. So könnte der Vermieter beispielsweise für die Einbauküche eine überhöhte Abstandszahlung verlangen und somit verschleiern, dass er damit eigentlich den Mietertrag subventioniert.

Auch über möblierte Wohnungen wird häufig versucht, eine über der Grenze liegende Gesamtmiete herauszuholen. Zwar gilt bei dauerhafter Vermietung die Mietpreisbremse auch für möblierte Wohnungen. Doch überhöhte Zuschläge für die Nutzung der Möbel lassen sich oft nur schwer nachweisen – und wenn die Vermietung einer mit Möbeln ausgestatteten Wohnung von vornherein nur auf Zeit erfolgt, gilt die Mietpreisbremse nicht.

Mietpreisbindung: Worin liegt der Unterschied zur Mietpreisbremse?

Nicht zu verwechseln ist die Mietpreisbremse mit der Mietpreisbindung. Während die Mietpreisbremse in bestimmten Städten und Gemeinden gilt und sich auf die Neuvermietung aller Bestandswohnungen bezieht, handelt es sich bei Wohnungen mit Mietpreisbindung – die man auch als "preisgebundenen Wohnraum" oder landläufig als "Sozialwohnungen" bezeichnet – um Wohnungen, die an Menschen mit geringem Einkommen vermietet werden.

Für solche Wohnungen gelten regional festgelegte Mietobergrenzen. Im Gegenzug erhalten die Eigentümer beim Neubau von Sozialwohnungen oder der Umwandlung bestehender Wohnungen spezielle Fördermittel. Als Mieter sind nur Personen erlaubt, die mit einem Wohnberechtigungsschein (WBS) nachweisen können, dass sie Anspruch auf eine mit öffentlichen Mitteln geförderte Wohnung haben.