Wann ist eine Eigenbedarfskündigung rechtens?

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Falls der Vermieter ein Wohnobjekt selbst benötigt, kann er Eigenbedarf anmelden und der Mietpartei kündigen. Schließlich stellt Privateigentum ein Grundrecht dar. Das Grundgesetz schützt jedoch ebenso das Recht des Mieters auf seine Wohnung. Daher fragen sich sowohl Vermieter als auch Mieter: Wann ist eine Eigenbedarfskündigung eigentlich rechtens?

Das Wichtigste in Kürze

  • Vermieter können Eigenbedarf lediglich für sich selbst, für Familienangehörige und für Hilfspersonal anmelden.
  • Im Kündigungsschreiben muss der Eigentümer genau angeben, wer in die Wohnung ziehen und aus welchen Gründen dies geschehen soll.
  • Auch bei einer formal korrekten Eigenbedarfskündigung kann es aufgrund eines Härtefalls vorkommen, dass der Mieter zumindest zeitweilig weiter in der Wohnung leben darf.
  • Täuscht der Vermieter einen Eigenbedarf vor, steht dem Mieter Schadensersatz zu.

Eigenbedarfskündigung nur für bestimmte Personen möglich

Eigenbedarf als Kündigungsgrund anzugeben steht lediglich natürlichen Personen zu. Unternehmen, Wohnungsbaugesellschaften oder Kommunen ist dies nicht möglich. Vermieter dürfen Mietern zudem nur kündigen, wenn sie die Wohnung für sich, für Verwandte oder für Haushaltshilfen beziehungsweise Pflegepersonal brauchen. Zu den gestatteten Personengruppen zählen vor allem:

  • Enkel und Kinder
  • Eltern und Großeltern
  • Nichten und Neffen
  • Getrenntlebende Ehepartner (ohne Scheidungsantrag)
  • Schwiegereltern und -kinder (nur bei bestehender Ehe)
  • Eingetragene Lebenspartner (ohne Aufhebungsvertrag)

Es ist ebenso möglich, Eigenbedarf für Großnichten und -neffen, für Stiefenkel sowie für Cousinen und Cousins geltend zu machen. Allerdings muss der Vermieter in diesem Fall nachweisen, dass eine besonders enge Bindung zu der Person besteht. Ob dies auch gilt, wenn es sich um eine Schwägerin beziehungsweise einen Schwager, Stiefeltern beziehungsweise -kinder oder um Tanten und Onkel handelt, ist bis zum aktuellen Zeitpunkt nicht eindeutig geklärt. Für Freunde oder Bekannte kann der Vermieter dagegen keinen Eigenbedarf anmelden.

Besonderer Hinweis:

Wenn sich eine Wohnung auch für die gewerbliche Nutzung – beispielsweise als Praxis oder Kanzlei –eignet, ist eine Kündigung möglich, wenn der Vermieter die Räumlichkeiten für die Ausübung seines Berufs benötigt.

Welche Formalien muss eine Eigenbedarfskündigung erfüllen?

Damit eine Kündigung wegen Eigenbedarfs als rechtswirksam gilt, muss sie in jedem Fall schriftlich erfolgen und sich an sämtliche Mieter der Wohnung richten. Außerdem ist es erforderlich, dass der Vermieter den Namen der einziehenden Person, sein Verwandtschaftsverhältnis zu ihr und den Grund für die Anmeldung des Eigenbedarfs angibt. Darüber hinaus besteht die Notwendigkeit, den gewählten Termin zu begründen und den Mieter auf sein Widerspruchsrecht hinzuweisen.

Der Vermieter muss zudem die gesetzliche Kündigungsfrist einhalten. Diese richtet sich nach der Dauer des Mietverhältnisses. Bei einer Mietdauer unter fünf Jahren gilt eine Frist von drei Monaten. Wohnt der Mieter fünf bis acht Jahre in der Wohnung, liegt die Kündigungsfrist bei sechs Monaten. Besteht das Mietverhältnis bereits seit mehr als acht Jahren, hat der Bewohner neun Monate Zeit, um sich eine neue Bleibe zu suchen. Weist das Schreiben formelle Fehler auf, ist die Kündigung in vielen Fällen unwirksam.

In welchen Fällen ist es nicht möglich, Eigenbedarf anzumelden?

Es gibt auch Umstände, in denen eine Eigenbedarfskündigung unwirksam ist, obwohl der Vermieter sich an alle Formalitäten gehalten hat. Ein solcher Fall liegt beispielsweise vor, wenn der Eigenbedarf zum Zeitpunkt der Mietvertragsunterzeichnung bereits bestand oder sich der Bedarf schon absehen ließ. Kommt es zu einer entsprechenden Situation, dürfte es sich jedoch oftmals schwierig gestalten, die notwendigen Beweise zu erbringen. Des Weiteren ist eine Kündigung nicht rechtens, wenn der Mietvertrag eine Klausel enthält, die Eigenbedarf als Kündigungsgrund ausschließt.

Zusätzlich muss der angemeldete Wohnbedarf als verhältnismäßig gelten. Eigenbedarf für eine 4-Zimmer-Wohnung mit einer Fläche von 100 Quadratmetern anzumelden, ist daher nicht angemessen, wenn beispielsweise lediglich eine Person – etwa ein Schüler oder Student – einziehen soll. Selbiges gilt für die Nutzung als Hobbywerkstatt, als Arbeitszimmer oder wenn die Immobilie dann mehr als sechs Monate pro Jahr leer steht. Tritt der Grund für den Eigenbedarf nicht mit Sicherheit ein, ist die Kündigung ebenfalls ungültig. Verfügt der Vermieter über eine ähnliche Wohnung im selben Mietobjekt, die frei ist, muss er diese dem Mieter anbieten. Tut der Eigentümer dies nicht, liegt ein Rechtsmissbrauch vor, infolgedessen die Kündigung nicht rechtens ist.

Besonderer Hinweis:

Wird eine Wohnung veräußert und zu einer Eigentumswohnung umgewandelt, darf der neue Besitzer eine Eigenbedarfskündigung frühestens drei Jahre nach dem Kauf aussprechen. In einigen Regionen fällt die Frist mit bis zu zehn Jahren sogar noch bedeutend länger aus.

Kündigung ausgeschlossen in Härtefällen

Auch bei einem Härtefall besteht nicht die Möglichkeit einer Eigenbedarfskündigung. Ein solcher liegt vor, wenn der Auszug für den Mieter beziehungsweise seine Angehörigen eine Härte bedeutet, welche die Interessen des Mieters überwiegen. Beispiele dafür sind:

  • Schwangerschaft
  • Hohes Alter
  • Erkrankungen
  • Drohende Suizidgefahr
  • Starke Verwurzelung mit dem direkten Umfeld

Ein Härtefall sorgt je nach Ausgangslage zumindest für einen befristeten Zeitraum dafür, dass die Mietpartei weiter in der Wohnung bleiben kann. Handelt es sich bei der von der Kündigung betroffenen Person beispielsweise um eine über 80 Jahre alte Frau, deren Gesundheitszustand ein Umzug erheblich beinträchtigen würde, kann ein derartiger Fall vorliegen.

Schadensersatz bei vorgetäuschtem Eigenbedarf

Es kommt immer wieder vor, dass Vermieter Mietparteien unter dem Vorwand des Eigenbedarfs kündigen – beispielsweise, um die Miete zu erhöhen. Wer aufgrund eines angemeldeten Eigenbedarfs auszieht und im Nachhinein feststellt, dass der Eigentümer die Wohnung nicht wie angegeben nutzt beziehungsweise den Bedarf nur vorgetäuscht hat, dem steht Schadensersatz zu. Als ersatzfähig gelten nicht nur Anwalts- und Umzugskosten, sondern unter anderem auch Renovierungs- und Mietmehrkosten.