Verlangsamt sich der Preisanstieg am Immobilienmarkt?

"Die Preise dürften weiter steigen, aber weniger stark als in den Vorjahren", sagte Reiner Braun, Vorstand beim Analysehaus Empirica, der Deutschen Presse-Agentur in Frankfurt. Der stärkere Neubau dämpfe den Auftrieb, auch wenn das Ziel für Hunderttausende neue Wohnungen bundesweit erneut verfehlt worden sei.

In den vergangenen Jahren habe es viele Sondereffekte gegeben, die den seit 2007 laufenden Anstieg der Immobilienpreise verlängert hätten, sagte Braun, etwa die Niedrigzinsen und die starke Zuwanderung von Flüchtlingen 2015. Nun fehle es an zusätzlichen Impulsen. Zudem seien die Kaufpreise den Mieten vorausgelaufen.

Aktuelles Niveau wird als sehr hoch eingeschätzt

Auch der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) ist mit Blick auf die Immobilienpreise zurückhaltend. "Sie sind vielerorts schon sehr hoch", sagt Präsident Andreas Mattner. Die Preise dürften daher im Schnitt zunächst stabil bleiben. Die Bedingungen seien aber robust, eine Trendumkehr erwartet der ZIA nicht. "Die Wirtschaft brummt, die Zinsen dürften absehbar niedrig bleiben, und es ist viel Geld im Markt." Gerade die Großstädte blieben beliebt. "Der Trend zum Wohnen in den Innenstädten ist ungebrochen."

Laut Empirica-Daten haben die Immobilienpreise in Deutschland dieses Jahr kräftig angezogen: In den ersten drei Quartalen 2017 verteuerten sich Eigentumswohnungen um 7,8 Prozent gemessen am Vorjahreszeitraum, Ein- und Zweifamilienhäuser um fast 5,8 Prozent.
Der Boom hat aber längst nicht alle Regionen erfasst. So kostete demnach der Quadratmeter bei hochwertigen Eigentumswohnungen in Frankfurt zuletzt gut 4000 Euro im Schnitt und in München 6470 Euro, im Erzgebirgskreis hingegen waren es nur 781 und im Landkreis Osterode am Harz 710 Euro.

Immobilienblase an bestimmten Stellen?

Der Preisanstieg vielerorts alarmiert Experten. So warnte die Bundesbank jüngst erneut, die Preise lägen in Städten teils 15 bis 30 Prozent über dem Niveau, was sich durch fundamentale Daten wie Wirtschaftswachstum erklären lasse. Eine deutschlandweite Immobilienblase sieht die Notenbank aber nicht: Kredite zur Finanzierung von Wohnungen oder Häusern wüchsen nicht gefährlich schnell, auch würden Banken Darlehen nicht zu leichtfertig vergeben.

Doch zugleich warnt die Bundesbank: Sollten etwa die Zinsen steigen, könnten sich Wohnungsfinanzierungen "als nicht nachhaltig erweisen", sagte Vizepräsidentin Claudia Buch. Ebenso könnten die Preise fallen und Wohnungen als Sicherheiten für Kredite an Wert verlieren. Dies wäre gefährlich, denn Immobilienkredite machen den Großteil der Verschuldung deutscher Privathaushalte aus.

Viel Geld aus dem Ausland kommt nach Deutschland

An fallende Preise in Metropolen und Regionalzentren glaubt Jan Linsin vom Immobiliendienstleister CBRE aber nicht. Die Nachfrage sei ungebrochen, gerade ausländische Investoren legten viel Geld in Großstädten an. "Bei Asiaten, Amerikanern oder Käufern aus dem Nahen Osten stehen deutsche Immobilien hoch im Kurs." Zudem bleibe das Angebot eng, schätzt die Landesbank Helaba. Statt 400 000 neue Wohnungen - wie benötigt - würden 2018 wohl nur 320 000 gebaut. 2016 waren es 278 000 Einheiten. Zudem würde an der falschen Stelle gebaut, sagt Linsin. Gebraucht würden bezahlbare Wohnungen, doch es entstünden vor allem teure.

ZIA-Präsident Mattner fordert daher Entlastungen von der Politik, etwa eine bessere Abschreibung von Baukosten bei energetischen Sanierungen und den Verzicht auf noch schärfere Energievorschriften. Zudem kritisiert er die hohen Grunderwerbsteuern, die in manchen Bundesländern von einst 3,5 auf 6,5 Prozent gestiegen seien. "Die Länder haben einen Anreiz, sich damit die Kassen zu füllen."

Eine schnelle Entlastung von der Politik ist indes nicht zu erwarten. Mit der langwierigen Regierungsbildung in Berlin verzögern sich auch mögliche Hilfen wie ein Baukindergeld für Familien oder mehr sozialer Wohnungsbau - von der Wirkung am Markt ganz zu schweigen.