Dann lohnt sich ein Forward-Darlehen

Wer eine Anschlussfinanzierung für seinen Immobilienkredit braucht, sollte sich frühzeitig darum kümmern. Am besten lange bevor die Zinsbindung endet. Denn Kreditnehmer können sich Jahre im Voraus die derzeit niedrigen Zinsen sichern. Möglich ist dies mit einem Forward-Darlehen. „Das Ganze ist eine Art Wette auf die Zinsentwicklung“, erklärt Hartmut Schwarz von der Verbraucherzentrale Bremen.

Die Entwicklung der Zinsen ist entscheidend

Der Kreditnehmer profitiert, wenn die Zinsen in Zukunft steigen. Bleiben sie hingegen gleich oder sinken sogar, zahlt der Darlehensnehmer in der Regel darauf. Denn für die vereinbarte Zinssicherheit müssen die Kreditnehmer einen Aufschlag zahlen - je länger die Vorlaufzeit bis zur Ablösung des alten Darlehens, desto höher der Aufschlag.

Für Darlehen mit Vorlaufzeiten von bis zu zwölf Monaten verlangen die Kreditgeber nach Angaben der FMH-Finanzberatung zum Teil keinen Aufschlag. Für ein Forward mit zwei Jahren Vorlaufzeit zahlt der Kreditnehmer jedoch zwischen 1,36 Prozent und 2,30 Prozent für den Effektivzins - bei einem Aufschlag von durchschnittlich 0,30 Prozent. Wer sich hingegen den Zinssatz fünf Jahre im Voraus sichern will, muss dafür im Durchschnitt 0,93 Prozentpunkte Aufschlag einrechnen - wobei die Spanne laut FMH von 0,54 bis 1,47 Prozent reicht.

Ob sich der Abschluss eines Forward-Darlehens lohnt, hängt von der Entwicklung der Zinsen ab. Derzeit sind sie noch historisch niedrig. Langfristig dürften die Zinsen jedoch steigen, wie das Beispiel USA zeigt. Die Federal Reserve (Fed) hatte den Leitzins zuletzt Mitte März um 0,25 Prozentpunkte angehoben - derzeit steht er somit zwischen 0,75 und 1,0 Prozent. Weitere Zinsschritte sollen folgen.

Entscheidung der Fed wirkt sich auch auf Deutschland aus

Entscheidungen der Fed machen sich meist langfristig auch in Deutschland bemerkbar. Ein wichtiger Indikator ist die Rendite auf zehnjährige US-Staatsanleihen. Steigen die Zinsen für die amerikanischen Papiere, reagiert meist etwas zeitverzögert auch der deutsche Kapitalmarkt. «Wenn die Renditen für Pfandbriefe und Bundesanleihen steigen, ziehen auch die Bauzinsen an», erklärt FMH-Inhaber Max Herbst. Allerdings verbilligen sich nach Angaben von Herbst die Bundesanleihen seit einiger Zeit wieder. Deshalb rechnet Herbst derzeit hierzulande nicht mit einer Zinswende. «Ich gehe aber davon aus, dass wir im Laufe der Monate, so bis zum Sommer, einen Zinsanstieg von etwa 0,5 Prozent haben werden», erläutert Herbst.

Die Zinserhöhung kommt, aber wann?

Schwarz rechnet in diesem Jahr noch nicht mit viel Bewegung am Zinsmarkt. Doch er gibt zu bedenken: „Immer wenn eine Zinswende angekündigt wird, sind die Forward-Darlehen ein Thema.“ In der Vergangenheit sei es seiner Einschätzung nach nie zu einer richtigen Zinswende gekommen. „Seit 1980 sind die Zinsen am Markt gefallen“, sagt Schwarz. „Leichte Schwankungen am Kapitalmarkt sind normal. Kreditnehmer sollten sich davon nicht irritieren lassen“, rät er.

Die Zinsentwicklung lässt sich in der Regel sowieso nicht voraussagen. Deshalb hat Herbst die Vergangenheit unter die Lupe genommen. In einer Studie hat er Datenmaterial zur Zinsentwicklung seit 2002 ausgewertet. Das Fazit lautet: Forward-Darlehen machen nur Sinn, wenn die Zinsen extrem niedrig sind und ein Zinsanstieg sehr wahrscheinlich ist. Das Ergebnis erstaunt Jörg Sahr von der Stiftung Warentest nicht: „Es ist ja klar, dass sich ein Forward-Darlehen nur bei steigenden Zinsen rechnet“ Seit 2002 - dem Beginn der Studie - seien die Zinsen jedoch mit kurzen Unterbrechungen ständig gesunken.

Wie schwierig es ist, den richtigen Zeitpunkt für einen Vertragsabschluss zu ermitteln, beschreibt Sahr mit zwei Beispielen: Ende 2005 lagen die Hypothekenzinsen bei 4,1 Prozent, Ende 2007 dann bei 5,2 Prozent. „Der Abschluss eines Forward-Darlehens mit zwei Jahren Vorlaufzeit hätte sich also Ende 2005 gelohnt“, erklärt Sahr. Anders sah die Lage Ende 2013 aus: Damals lagen die Zinsen bei 2,8 Prozent und zwei Jahre später nur bei 1,7 Prozent. Da hätte sich das Forward-Darlehen nicht gelohnt.

Verbraucher sollten Zinsentwicklung beobachten

Grundsätzlich sind sich die drei Experten einig: Kreditnehmer sollten die Zinsentwicklung weiter beobachten - und bei ihrer Planung die Option eines Forward-Darlehens miteinbeziehen. Dessen Abschluss sollten sie jedoch so lange wie möglich herauszögern. Laut Schwarz lohnt sich nur eine Vorlaufzeit von maximal zwei Jahren. Kreditnehmer sollten mit diesem Darlehen die Restschuld vollständig tilgen können – damit sie keine weitere Anschlussfinanzierung benötigen.

Da sich die Zinsen nicht von heute auf morgen ändern, bleibt Kreditnehmern in der Regel genug Zeit, um mehrere Angebote zu vergleichen und günstige Konditionen auszuhandeln. Ein Forward-Darlehen bietet ihnen eine Kalkulations- und Zins-Sicherheit – auch wenn sie dafür am Ende unter Umständen etwas mehr bezahlen müssen. Im Vergleich zu den Angeboten vor etwa zehn Jahren sind Baukredite aktuell immer noch sehr günstig. Damals lagen die Zinsen nach Angaben der Stiftung Warentest etwa bei 5 bis 6 Prozent.

Tipps für die Suche nach einer Anschlussfinanzierung

Wer einen Forward-Vertrag abschließen will, sollte nach Angaben der Verbraucherzentrale Bremen auf eine möglichst lange Zinsbindung sowie Optionen wie eine Volltilgung und kostenlose Sondertilgungen achten. Außerdem lohnt es sich, die Angebote für die Anschlussfinanzierung zu vergleichen. Nach Angaben der Stiftung Warentest können zwischen dem günstigen und teuren Angebot rund 1 Prozent liegen.

Wer das günstigere Angebot wählt, kann dadurch mehrere tausend Euro einsparen. Bei einer Darlehenssumme von 100 000 Euro und einer Zinsbindung von zehn Jahren könnte der Kreditnehmer mit dem günstigeren Angebot - also einem Prozentpunkt weniger - rund 9000 Euro sparen. Solche Zinsersparnisse können Baufinanzierer in eine höhere Tilgung stecken - dann sind sie ihre Schulden schneller los.