Budgetplanung beim Hauskauf: Was Verbraucher beachten müssen

Ein eigenes Heim ist ein Traum, den sich viele Menschen erfüllen wollen. Aber die Immobilienpreise steigen seit Jahren, vor allem in größeren Städten und Ballungsgebieten. Nicht jeder kann seinen Wunsch wahr machen. Wer so ein Projekt angeht, muss seine finanzielle Situation realistisch einschätzen - und möglichst schon etwas gespart haben.

Wie hoch darf die Monatsrate für den Baukredit ausfallen?

"Zu welchen Preisen die Immobilien angeboten werden, ist regional sehr verschieden", sagt Dirk Eilinghoff vom Verbraucherportal Finanztip. Um herauszubekommen, ob das eigene Budget für die gewünschte Immobilie reicht, empfiehlt er ein pragmatisches Vorgehen. "Interessenten sollten zuerst ausrechnen, wie viel Geld sie für die monatlichen Ratenzahlungen aufbringen können. Sind sie zum Beispiel Mieter, können sie sich an ihrer monatlichen Wohnungsmiete orientieren", rät er.

Allerdings sollten sie dabei nicht die Warmmiete inklusive Betriebskosten, sondern die Kaltmiete zugrunde legen. Denn auch in einem Eigenheim fallen Betriebskosten an. "Die können sogar noch höher ausfallen als in der alten Mietwohnung, wenn die Wohnfläche größer ist."

Wie viel Eigenkapital fließt in die Baufinanzierung ein?

Dann gilt es, zu prüfen, ob und wie viel Eigenkapital vorhanden ist. "Dabei zählt alles Ersparte, vom Tagesgeldkonto über eventuelle Bausparverträge bis zu Lebensversicherungen", so Eilinghoff. Das Eigenkapital sollte mindestens die Kaufnebenkosten decken, also Maklerkosten, Grunderwerbsteuer und Notargebühren. "Das sind zwischen 5 und 15 Prozent der Gesamtkosten." Um Eigenkapital anzusparen, braucht es Zeit. "Für 60.000 Euro muss man etwa zehn Jahre lang jeden Monat 500 Euro beiseite legen", rechnet er vor.

Will heißen: "Man kann nicht früh genug anfangen, für das eigene Haus zu sparen", meint Eva Reinhold-Postina vom Verband Privater Bauherren. Genau das fällt Jüngeren aber oft schwer, weil sie nach der Ausbildung nur Praktika oder weniger gut bezahlte Jobs bekommen. Doch je mehr eigene Mittel für die Finanzierung eingesetzt werden, desto geringer kann der Kredit ausfallen.

Niedrigzinsphase für hohe Tilgung nutzen

"Grundsätzlich empfehlen wir, die Finanzierung bis zum Rentenalter abzuschließen", sagt Eilinghoff. "Das bedeutet meist kürzere Laufzeiten und eine höhere monatliche Belastung." Aber es ist auch möglich, das Darlehen bei moderateren Monatsraten über längere Laufzeiten abzuzahlen. Oder mit höheren Raten über den längeren Zeitraum eine teurere Immobilie zu finanzieren.

"Viele Banken raten, dass die Kreditrate nicht mehr ausmachen sollte als 40 Prozent des Nettoeinkommens. Die übrigen 60 Prozent seien notwendig für die Lebenshaltung, kleinere gelegentliche Reparaturen und Neuanschaffungen", sagt Anke Behn von der Verbraucherzentrale Bremen. Diese Zahl sei aber nur ein Durchschnittswert, die Summe kann, je nach individueller Situation, nach oben oder unten abweichen. "Wichtig ist, sich klarzumachen, welche Kreditrate man dauerhaft tragen kann, auch wenn die Rücklagen schrumpfen oder ein Einkommen ausfällt."

In der derzeitigen Niedrigzinsphase ist es klug, nicht nur schnell Zinsen zurückzuzahlen, sondern gleichzeitig möglichst viel vom Darlehen zu tilgen. "Die anfangs ausgehandelten Konditionen gelten ja nicht über die gesamte Laufzeit des Kredits", so Reinhold-Postina. "Wird dann in zehn Jahren nachverhandelt, können die Zinsen schon viel höher sein."

Sondertilgungsrechte vereinbaren

Sie empfiehlt, bei der Planung der Finanzierung auch künftige Einkünfte wie Erbschaften, ausgezahlte Lebensversicherungen oder Schenkungen zu berücksichtigen. "Wenn man weiß, dass solche Einnahmen anstehen, kann man mit der Bank Sondertilgungen vereinbaren."

Sondertilgungsrechte sind inzwischen nahezu überall kostenfrei in Höhe von jährlich fünf bis zehn Prozent der Darlehenssumme zu bekommen, sagt Behn. Praktisch ist auch, einen veränderbaren Tilgungssatz zu vereinbaren. Je nach finanzieller Situation kann der Kunde dann zwischen einem oder zehn Prozent der Darlehenssumme monatlich tilgen.

"Von Kombinationen aus Bausparverträgen, Lebensversicherungen oder Investmentfonds mit Darlehen, wie sie auch angeboten werden, raten wir in fast allen Fällen ab", sagt Behn. Oft seien diese Varianten teurer oder zu unflexibel, mitunter sogar sehr risikoreich.

Nicht zu knapp kalkulieren

Da beim Bauen immer etwas Unvorhergesehenes passieren kann, rät Eva Reinhold-Postina, den Kreditrahmen nicht zu knapp anzusetzen. "Oft gibt es zum Beispiel noch kein Baugrundgutachten. Ein Keller lässt sich aber erst seriös planen und kalkulieren, wenn der Baugrund bekannt ist. Fels oder hohe Grundwasserspiegel haben erheblichen Einfluss auf Planung, Konstruktion und Preis. Ein schwieriger Baugrund kann den Keller um bis zu 40.000 Euro verteuern - und im Extremfall sogar noch mehr."

Nebenkosten beim Hauskauf mit berücksichtigen

Besonders ins Gewicht fallen die Baunebenkosten, die nicht selten bis zu 20 Prozent des Gesamtbetrages ausmachen", sagt Philip Pürthner, Mitglied der Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein. Dazu gehören etwa der Eintrag in das Grundbuch, Vermessungsarbeiten, Baumfällungen, Erschließungskosten zum Anschluss des Grundstücks an die Kanalisation oder Bodengutachten.

Also alle Kosten, die neben dem eigentlichen Kaufpreis entstehen können. "Ist eine Baufinanzierung nicht großzügig genug angesetzt, droht eine Finanzierungslücke. Das bedeutet eine teure Nachfinanzierung oder, im schlimmsten Fall, sogar einen Baustopp", warnt der Rechtsanwalt.

Auch wenn die Zahlen eine Baufinanzierung hergeben, sollte man sich nicht vom aktuellen Immobilienhype anstecken lassen und vorschnell kaufen. "Ein Haus zu finanzieren, bedeutet, über Jahre den persönlichen Spielraum zu begrenzen, und das hat Einfluss auf die Lebensqualität", sagt Eva Reinhold-Postina. "Deshalb sollte man lieber einmal mehr als zu wenig nachrechnen, ob man sich darauf einlassen kann und will."