Bei Wohnungsübergabe empfiehlt sich ein Protokoll

Mieter muss grobe Mängel beseitigen

Häufig muss der Mieter laut Vertrag die Wohnung in einen "ordnungsgemäßen Zustand" versetzen. "Konkret heißt das, dass grobe Mängel und Schäden zu beseitigen sind, die während der Mietzeit aufgrund von Fahrlässigkeit entstanden sind", sagt Annett Engel-Lindner vom Immobilienverband Deutschland IVD. Ist etwa wegen Unachtsamkeit eine Bodenfliese gesprungen, ist der Mieter gehalten, sie zu reparieren.

Davon zu unterscheiden ist die Rückgabe der Wohnung in "vertragsmäßigem Zustand". Dafür muss der Mieter den ursprünglichen Zustand der Wohnung wiederherstellen, erklärt Rolf Janßen. Er ist Geschäftsführer des DMB Mieterschutzvereins in Frankfurt am Main. Hat der Mieter etwa eine Einbauküche installiert, muss er diese ausbauen und die ursprüngliche Küchenzeile wieder anbringen.

Solche Formulierungen sind aber nicht in Stein gemeißelt. "Mieter und Vermieter können jederzeit andere Absprachen treffen", stellt Inka-Marie Storm klar, Chefjustiziarin beim Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. So könne der Vermieter oder ein Nachmieter die Küche übernehmen. Einen Anspruch darauf hat der Mieter aber nicht.

Wohnung muss besenrein übergeben werden

Oft ist in Mietverträgen die Rede davon, dass die Wohnung beim Auszug "besenrein" übergeben werden muss. "Das bedeutet, dass die Räume frei von groben Verschmutzungen sein müssen", sagt Storm. Spinnweben sind zu entfernen, Böden müssen gefegt, Teppiche gestaubsaugt werden.

Auch bei der Frage, ob vor dem Auszug neu tapeziert werden muss, hilft ein Blick in den Mietvertrag. Grundsätzlich gehört Tapezieren zu den Schönheitsreparaturen und diese dem Gesetz nach zu den Instandhaltungspflichten des Vermieters.

Schönheitsreparaturen häufig Sache der Mieter

"Es besteht aber die Möglichkeit, im Mietvertrag festzulegen, dass der Mieter für die Schönheitsreparaturen zuständig ist", erklärt Rechtsanwältin Engel-Lindner. Meistens legen so die beiden Seiten fest, dass entweder beim Auszug oder nach gewisser Zeit renoviert werden muss. Die Fristen dürfen aber nicht starr festgelegt sein.

Starre Regeln sind unwirksam

Außerdem gilt: "Eine Regelung im Mietvertrag, mit der der Mieter verpflichtet sein soll, die Räume bei Vertragsende renoviert zurückzugeben, und zwar unabhängig vom Zustand der Wohnung oder wann die letzte Schönheitsreparatur stattgefunden hat, ist unwirksam", sagt Engel-Lindner.

Es muss nicht immer Weiß sein

Erneuert der Mieter die Wände aber wegen einer wirksam vereinbarten Endrenovierungsklausel, muss er Farben auswählen, die von möglichst vielen Mietinteressenten akzeptiert werden. Das geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs hervor (Az: VIII ZR 224/07). Eine vertragliche Beschränkung auf "helle", "neutrale" oder "dezente" Farben oder dezente und neutrale Mustertapeten ist grundsätzlich zulässig, eine Beschränkung auf die Farbe Weiß nicht.

Miete bezahlt Gebrauchsspuren

Sieht man der Wohnung die Nutzung an, muss das nicht teuer werden: "Halten sich die Gebrauchsspuren und Abnutzungen im Rahmen des vertragsmäßigen Gebrauchs, ist dies durch die Miete abgegolten", so Storm. Sind aber etwa im Teppich Brandlöcher zu sehen, kann der Mieter zu Schadenersatz verpflichtet sein.

Vorabnahme und Protokoll

Bei einer Vorabnahme fallen solche Probleme früh auf. Sie findet laut Immobilienexpertin Engel-Lindner einige Zeit vor dem eigentlichen Übergabetermin statt. Mieter und Vermieter klären, ob - und wenn ja, was - zu tun ist, damit die Wohnung problemlos übergeben werden kann. Danach ist noch Zeit für Nachbesserungen.

Unmittelbar vor der Übergabe können Mieter Fotos von der Wohnung machen, um ihren Zustand zu dokumentieren, erklärt Janßen. Ein Übergabeprotokoll ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, es hat sich jedoch schon oft in Streitfällen bewährt. "Grundsätzlich müssen Mieter und Vermieter das Protokoll nicht unterschreiben", so Engel-Lindner. Tun sie es, können beide Seiten davon ausgehen, dass sie mit den Feststellungen einverstanden sind.

"Wenn Streit zu befürchten sind, kann es auch ratsam sein, Zeugen bei der Wohnungsrückgabe hinzuziehen", so Janßen. Vor allem, wenn der Vermieter kein Übergabeprotokoll unterschreibt, ist der Zeuge wichtig. Falls nötig, kann er später vor Gericht aussagen.

Vermieter kann Kaution mit Schäden verrechnen

Nach der Wohnungsrückgabe entscheidet der Vermieter, ob er die hinterlegte Kaution verwendet, um mögliche Ansprüche abzudecken. "Eine konkrete Frist gibt es nicht", so Storm. In der Regel werden dem Vermieter drei bis sechs Monate zugestanden, eventuelle Ansprüche zu benennen. Auf dieser Grundlage kann er die Kaution teilweise abrechnen.

Für zu erwartende Betriebskosten-Nachzahlungen kann der Vermieter einen Teil der Kaution einbehalten. "Wenn es keine offenen Forderungen gibt, hat der Vermieter die Kaution sofort nach Mietende zurückzuzahlen", erklärt Janßen.