Baufinanzierung: Hohe Baukosten und niedrige Zinsen treiben die Preise

Verdopplung der Preise in 36 von 80 Städten

Jahrelang wurde in Deutschlands Großstädten wenig gebaut. Inzwischen hat sich die Bauaktivität zwar stark erhöht, aufgrund der gestiegenen Baupreise ziehen Neubauten das Preisniveau aber weiter nach oben. Die Immowelt-Analyse verdeutlicht das.

Für die Auswertung hat Immowelt die Angebotspreise von Eigentumswohnungen in 80 deutschen Großstädten untersucht. In 36 Städten haben sich die Preise seit 2009 mindestens verdoppelt. Darunter befinden sich Hotspots wie München oder Berlin, aber auch kleinere Städte wie Oldenburg oder Offenbach - allesamt Städte, in denen viele neue Wohnungen errichtet wurden.

Wohneigentum für viele Familien kaum noch finanzierbar

"Eine große Zahl an Neubauten klingt zwar positiv, allerdings treiben deren hohe Baukosten zusammen mit den teuren innerstädtischen Grundstückspreisen das Preisniveau stark nach oben“, erklärt Immowelt-Chef Cai-Nicolas Ziegler. Große Wohnungen mit guter Ausstattung seien in den Metropolen und vielen Großstädten für Familien trotz niedriger Zinsen inzwischen oft nur noch schwer zu finanzieren.

"Um die Eigentumsquote nachhaltig zu erhöhen, muss die Abwanderung aus den ländlichen und strukturschwachen Regionen, wo sowohl Bestandsimmobilien als auch Bauland noch vergleichsweise günstig sind, gestoppt werden“, so Ziegler. „Das kann zum Beispiel durch steuerliche Vorteile für Unternehmen und daraus resultierende Arbeitsplätze oder die Ansiedlung von Behörden und Universitäten erreicht werden."

Hohe Bau- und Grundstückskosten treiben die Preise

Wie stark die Entwicklung der Neubaupreise von den Kosten für Rohstoffe und Handwerker beeinflusst wird, zeigt die Entwicklung des Baupreises: In den vergangenen 10 Jahren ist dieser um 28 Prozent gestiegen. Hinzu kommt, dass die zum Bauen nötigen Grundstücke innerhalb der Städte sehr begrenzt sind und sich aufgrund der gestiegenen Nachfrage stark verteuert haben. In Berlin beträgt zum Beispiel der Bodenrichtwert, der den Durchschnitt vergangener Grundstücksverkäufe abbildet, im Zentrum bis zu 60.000 Euro pro Quadratmeter.

Niedrige Zinsen befeuern die Nachfrage

Dass das Interesse an Wohneigentum so stark gestiegen ist, liegt zudem am Kurs der Europäischen Zentralbank, die den Leitzins immer weiter gesenkt hat und seit 2016 bei 0 Prozent belässt. Dadurch sind die Zinsen für Immobilienkredite sehr niedrig, gleichzeitig erhalten Sparer aber auch kaum Zinsen auf ihre Einlagen. Im Jahr 2009 lag der durchschnittliche Zinssatz für einen Baukredit mit 5 bis 10 Jahren Laufzeit 4,43 Prozent, 2019 waren es nur noch 1,39 Prozent. Immobilien sind daher eine beliebte Wertanalage. Die niedrigen Zinsen treiben die Nachfrage und mit ihr die Preise.

181 Prozent Preisanstieg in der Hauptstadt

Berlin verzeichnete laut der Immowelt-Untersuchung in den letzten 10 Jahren die größte Preissteigerung – nicht zuletzt deshalb, weil das Preisniveau in der Hauptstadt zuvor lange sehr niedrig war. 2009 mussten Immobilienkäufer im Median noch 1.510 Euro pro Quadratmeter zahlen. Nach einem Preisanstieg von 181 Prozent sind es aktuell 4.250 Euro.

Neben dem niedrigen Ausgangsniveau liegt der enorme Preissprung auch daran, dass die Bevölkerung und somit Nachfrage stark gestiegen sind. Für Investoren wurde Berlin dadurch immer attraktiver und es wurde zunehmend im hochpreisigen Segment gebaut. Wie sich die Kaufpreise infolge des Mietendeckels weiterentwickeln, bleibe abzuwarten. Immowelt verweist auf die Ergebnisse einer gemeinsamen Studie mit dem Münchner ifo Institut, wonach die Preise in Berlin bereits etwas langsamer steigen würden als in den übrigen Großstädten Deutschlands.