Offene Immobilienfonds eignen sich nicht für jeden

Wer nach Anlageoptionen sucht, landet irgendwann auch bei offenen Immobilienfonds. Sie eröffnen Privatleuten die Möglichkeit, für relativ kleines Geld an Immobilien teilzuhaben, ohne selbst Eigentümer zu werden. Mit ihrem Geld kaufen Anleger Anteile an Fonds, die das eingesammelte Kapital in Immobilien investieren.

Den Fonds flossen im ersten Quartal dieses Jahres netto 2,2 Milliarden Euro zu. 2020 sammelten die Gesellschaften rund 7,4 Milliarden ein und verwalteten einer Statistik des Bundesverband Investment und Asset Management (BVI) zufolge ein Vermögen von rund 119 Milliarden Euro.

Immobilien für kleines Geld

Gemessen an mehr als 500 Milliarden Euro in Aktienfonds ist das zwar nicht besonders viel. «Aber dahinter stehen viele Kleinanleger, weil man schon mit recht geringen Beträgen einsteigen kann», sagt Olaf Stotz, Professor für Asset Management an der Frankfurt School of Finance. Über Sparpläne sind Investments bereits ab 25 Euro möglich.

Risiken der Immobilienfonds

Das klingt verlockend. Der Einstieg will dennoch überlegt sein. Zu bedenken ist beispielsweise die regulatorisch verankerte Mindestlaufzeit von zwei Jahren. Diese soll verhindern, dass Anleger wie in der Finanzkrise plötzlich massenhaft Kapital abziehen und Fonds deshalb eingefroren werden müssen.

Anleger können erst nach Ablauf der Haltefrist aussteigen und ihre Anteile an die Fondsgesellschaft zurückgeben. Sie müssen die Rückgabe zwölf Monate im Voraus ankündigen. Diese Regel ist ungünstig für jemanden, der schnell Geld braucht. Alternativ ist ein Anteilsverkauf über die Börse möglich, allerdings mit dem Risiko von Preisabschlägen. «Offene Immobilienfonds sind ein illiquides Instrument im Unterschied zu Aktien. Man muss warten können», resümiert Stotz.

Mit dem Kapital erwerben die Fonds bevorzugt Gewerbeimmobilien in Deutschland. Am liebsten Bürogebäude. Auf diese entfiel voriges Jahr fast die Hälfte der Ankäufe, wie die in Berlin ansässige Ratingagentur Scope ermittelte. Einkaufszentren und Hotels legten sich die Fonds in der Vergangenheit ebenfalls gerne ins Portfolio. Im Zuge der Corona-Pandemie ändert sich das.

Trend geht zu Lagern für Onlinehandel

Weil der boomende Onlinehandel dringend Lagerflächen sucht, kaufen oder entwickeln die Fonds mehr und mehr Logistikobjekte. Logistik verspricht aufgrund der hohen Nachfrage längerfristig gute Mieteinnahmen und damit Ertrag. «Es ist ein noch junger Trend, dass die Fonds zunehmend auch Logistikimmobilien erwerben», stellt Analystin Sonja Knorr fest.

Auch Wohnimmobilien sind attraktiv

Der BVI beobachtet zudem ein wachsendes Interesse der Branche an Wohninvestments. Die Nachfrage nach Wohnungen verheißt solide Einnahmen und Profit, an dem private Kleinanleger über ihre Fondsanteile teilhaben sollen. Informationen über die Zusammensetzung des Portfolios finden Anleger üblicherweise im Fonds-Prospekt. Hier sollten sich auch Hinweise finden, wie nachhaltig ein Fonds investiert. Das ist mit Blick auf die Zukunftsfähigkeit des Investments interessant.

Trotz Corona gelten offene Immobilienfonds nach wie vor als relativ stabile Anlageform. Der Wert der Gebäude an sich unterliegt selten großen Schwankungen. Nicht Angebot und Nachfrage allein bestimmten den Wert, sondern Gutachter in größeren Abständen, erläutert Stotz. Außerdem achteten die Gesellschaften beim Ankauf auf eine gute Lage der Gebäude, um das sogenannte Abwertungsrisiko zu reduzieren.

Das droht zum Beispiel bei Leerstand und Mietausfällen, wenn wie voriges Jahr wegen Corona Ladenketten und Hotels nicht mehr zahlen, für immer schließen oder große Firmen plötzlich weniger Büros brauchen. Die Möglichkeit solcher «Bereinigungseffekte» müssten Kleinanleger auf dem Schirm haben, wenn sie über ein Engagement in offenen Immobilienfonds nachdächten, meint Stotz und erinnert an die Mindestlaufzeit. Dennoch bergen offene Immobilienfonds in der Regel ein vergleichsweise geringes Risiko.

Pandemie schmälert Rendite

Die aus Anlegersicht zweite wichtige Größe ist die Rendite. Diese lag 2020 im Durchschnitt um die zwei Prozent, das waren etwa 1,2 Prozentpunkte weniger als 2019, wie Scope herausfand. Die Rating-Agentur analysierte dafür 15 Produkte. Für dieses Jahr rechnet sie Knorr zufolge mit einem Rückgang auf rund 1,5 Prozent. Dies sei unter anderem Einnahme-Einbußen als Folge der Pandemie geschuldet.

Denn die Rendite ergibt sich neben getätigten Immobilienverkäufen auch aus den Mieteinnahmen. Bleiben die ganz oder teilweise aus, schmälert dies den Ertrag. Profis raten potenziellen Anlegern, sich weder an einer guten Performance noch ausschließlich an einem Rating zu orientieren. Beides beziehe sich auf die Vergangenheit und sage wenig über die zukünftige Entwicklung aus: Indikator ja, Kaufempfehlung nein.

Rendite-orientierte, risikofreudigere Privatanleger können sich alternativ bei Immobilienaktien umsehen oder Direktinvestitionen tätigen. Das erfordert angesichts der Preise wesentlich mehr Grundkapital als der Einstieg in offene Fonds. Und es gibt ein Problem, an dem sowohl Kleinanleger als auch Fondsmanager knabbern: Es mangelt an Produkten, sprich Gebäuden, die sie erwerben können.