Energetische Sanierung: Eigentümergemeinschaft muss viel Zeit einplanen

In der Tat liegen Gemeinschaften beim Thema Energieeffizienz zurück. «Knapp 25 Prozent der Wohnungen in Deutschland befinden sich in der Hand von Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG)», weiß Anne Hillenbach von der Energieagentur Regio Freiburg, die das bundesweite Pilotprojekt «WEG der Zukunft» mitträgt. «70 Prozent davon gelten als unsaniert.»

Die größten Probleme in gemeinschaftlichen Wohnanlagen: veraltete Heizungen, schlecht isolierte Fenster, ungenügend gedämmte Fassaden und sanierungsbedürftige Dächer. Zudem werden selten erneuerbare Energien zum Beispiel aus Photovoltaikanlagen genutzt.

Entscheidungen müssen mehrheitlich getroffen werden

Nun ist es zwar nicht so, dass sich Eigentümer in WEG per se weniger als andere um Umwelt- und Klimaschutz kümmern. «Das Problem liegt im System», meint Gabriele Heinrich vom Verband «Wohnen im Eigentum» in Bonn. «Entscheidungen, die von vielen Eigentümern gemeinsam getroffen werden, müssen gründlich diskutiert und mit den im WEG-Gesetz vorgeschriebenen Mehrheiten beschlossen werden.»

Anders als Notreparaturen oder laufende Instandsetzungen, die auch eigenständig von den Verwaltungen in Auftrag gegeben werden können, bestehen für Modernisierungsprojekte hohe Hürden. «Modernisierungen, also Bestandsverbesserungen ohne Reparaturanlass, müssen mit der doppelt qualifizierten Mehrheit der Eigentümer, also 75 Prozent aller Eigentümer und mehr als 50 Prozent der Miteigentumsanteile, beschlossen werden», erklärt Heinrich.

Ein Beschluss alleine reicht oft nicht

Eine umfassende energetische Modernisierung mit Fensteraustausch und Fassadendämmung ist ein Prozess, der sogar mehrere Beschlüsse benötigt. Das fängt mit dem Vorbereitungsbeschluss an, bei dem die Eigentümer erst einmal abstimmen, ob sie eine energetische Sanierung überhaupt wollen. Dann müssen ein Sanierungsfahrplan erstellt, Aufträge an die Verwaltung gegeben und die Kosten geplant werden.

Informationen und Tipps bietet zum Beispiel eine Broschüre von «Wohnen im Eigentum». Hilfe bekommen WEG auch bei Energieagenturen und anderen Energieberatern sowie von Verbraucherzentralen.

«Im Projekt «WEG der Zukunft» erarbeiten wir zusammen mit der Eigentümergemeinschaft, dem Verwalter und gegebenenfalls weiteren Dienstleistern einen Plan für die Wohnanlage mit mehreren Varianten», sagt Hillenbach. «Diesen können wir dann in der Eigentümerversammlung vorstellen.» So erhalten die Eigentümer eine handfeste Diskussionsgrundlage, können Fragen stellen und Bedenken äußern. Dazu bekommen die WEG Informationen über aktuelle Fördermöglichkeiten.

Planung oft zu kurzfristig

Die Projektleiterin sieht in ihrer Arbeit immer wieder, dass WEG bei der energetischen Modernisierung nicht lange genug vorausplanen. «Wenn beispielsweise eine Heizung kaputt geht, muss schnell entschieden werden. Unter diesem Zeitdruck findet man nicht unbedingt die optimale Lösung», sagt Hillenbach. «Wir möchten WEG daher dabei unterstützen, klug aufeinander aufbauende Maßnahmen auch mittel- und langfristig zu planen und kurzfristige Vorhaben mit Blick in die Zukunft umzusetzen.»

Für Gabriele Heinrich ist auch die Finanzierung ein Problem. «Wenn in den WEG nicht genügend Rücklagen für umfassende mittel- und langfristige Projekte angespart werden, kommen sie nicht um eine Sonderumlage oder einen Kredit herum.» Dies ist dann ein Knackpunkt, warum Miteigentümer ihre Zustimmung verweigern. «Vor allem ältere Leute scheuen sich, noch einmal einen Kredit dafür aufzunehmen. Muss eine teure Maßnahme plötzlich ausgeführt werden, besteht sogar die Gefahr, dass Miteigentümer ihre Wohnung verkaufen müssen, weil sie das Geld nicht aufbringen können», sagt Heinrich.

Kapital kann angespart werden

Besser dran sind WEG, die im Vorfeld längere Zeit Kapital ansparen, um einen Grundstock für die energetische Sanierung zu haben. «Dafür kann zum Beispiel die Modernisierungsumlage einige Jahre vor dem angedachten Termin erhöht werden», sagt Julia Wagner vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland.

Allerdings setzt diese Verfahrensweise voraus, dass sich die Gemeinschaft zumindest grob darüber im Klaren ist, wie die energetische Sanierung am Ende ausfallen soll. «Es muss ja nicht die teuerste Variante gewählt werden. Es gilt abzuwägen: Was brauchen wir? Was ist uns der Umwelt- und Klimaschutz wert?»

«Es ist sinnvoll, jedes Jahr die gesamte Wohnanlage daraufhin zu überprüfen, wie der Zustand ist und was in Zukunft gemacht werden muss», meint Gabriele Heinrich. Dann würden größere Modernisierungsstaus weitgehend vermieden. Gesetzlich vorgeschrieben ist das aber nicht: «Das WEG-Gesetz sieht verbindliche langfristige Instandhaltungs- und Finanzierungspläne nicht vor.»