Sondernutzungsrecht

Das Sondernutzungsrecht im Wohnungseigentumsgesetz

Das Wohnungseigentumsgesetz regelt fast alles, was es im Zusammenhang mit einer Eigentumswohnung zu regeln gibt. Interessanterweise fällt das Sondernutzungsrecht nicht darunter. Hier genügt dem Gesetzgeber eine Definition in Paragraf 5, Absatz 4.

Das Sondernutzungsrecht greift demzufolge, wenn eine Zuordnung eines Bestandteils der gesamten Immobilie dem Sondereigentum eines Miteigentümers nicht per Teilungserklärung zuzuordnen ist. Dennoch soll dieser Eigentümer das alleinige Nutzungsrecht erhalten.

Das Sondernutzungsrecht eines Bestandteils der Immobilie wird in der Regel bei Begründung der Eigentümergemeinschaft festgelegt. Die Zuweisung kann durch einen notariellen Vertrag erfolgen, muss aber nicht. In der Regel genügt die einfache Schriftform. Streng genommen ist sogar eine mündliche Abrede oder eine Zustimmung durch eindeutiges Handeln rechtlich zulässig. Die Eintragung in das Grundbuch ist ebenfalls optional, aber dringend anzuraten.

Was zählt zu Sondernutzungsrechten?

Die nachfolgende Liste gibt Aufschluss, an welchen Teilen des Gemeinschaftseigentums ein Sondernutzungsrecht eingeräumt werden kann:

• Gartenflächen auf dem Grundstück
• Flächen vor Terrassentüren im Erdgeschoss (Terrassenflächen)
• Autostellplätze auf dem Grundstück
• Abstellflächen auf dem Dachboden
• Kellerabteile als Abstellräume
• Teile von Außenwänden als Werbefläche
• Anlagen (zum Beispiel technische Einrichtungen), die von mehreren Wohnungseigentümern benutzt werden (Gruppensondernutzungsrecht)

Problemfälle: Beispiel Stellplatz

Angenommen, einem Eigentümer einer Wohnung wurde ein Sondernutzungsrecht an einem zum Gemeinschaftseigentum gehörenden Kfz-Stellplatz eingeräumt. Ein anderer Eigentümer verkauft seine Wohnung. Der Erwerber hat jetzt das Recht, sein Auto auf eben dem Abstellplatz zu parken, an dem ein anderer ein schuldrechtliches Sondernutzungsrecht besitzt.

Paragraf 13, Absatz 2 berechtigt die Miteigentümer an der Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Damit steht dem neuen Mitglied der Eigentümergemeinschaft das Nutzungsrecht an dem Stellplatz zu.

Anders verhält es sich, wenn das Sondernutzungsrecht durch einen Notarvertrag geregelt oder im Grundbuch eingetragen wurde. In diesem Fall ist es fester Bestandteil des Sondereigentums. Der neue Eigentümer könnte sich dann nicht ohne Weiteres auf den erwähnten Parkplatz stellen.

Wer eine Eigentumswohnung mit Sondernutzungsrecht erwirbt, sollte darauf achten, dass dieses entweder notariell festgehalten wurde oder im besten Fall im Grundbuch eingetragen ist. Eine Eigentumswohnung mit Gartenanteil zu verkaufen, den der neue Erwerber dann nicht nutzen kann, wirkt wertmindernd.

Das Sondernutzungsrecht am Gemeinschaftseigentum kann nur auf Mitglieder der Eigentümergemeinschaft übertragen werden. Es ist nicht zulässig, dass Dritte davon profitieren. So kann im Fall des Parkplatzes dieser nicht an einen Bewohner aus dem Nachbarhaus vergeben werden.

Kosten innerhalb der Eigentümergemeinschaft

Die Verteilung der Betriebskosten eines Hauses mit Eigentümergemeinschaft spielt bei den Eigentümerversammlungen immer wieder eine entscheidende Rolle. Gibt es beispielsweise aus früheren Zeiten her noch einen Pro-Kopf-Verteilungsschlüssel, liegt hier Risikopotenzial. Ein Bewohner, der öfter Besuche über Nacht hat, gerät schnell in die Kritik.

Die Kosten, die aus einem Sondernutzungsrecht resultieren, müssten theoretisch auf die Eigentümergemeinschaft umgelegt werden. Grund ist, dass es sich nach wie vor um Gemeineigentum handelt. In der Praxis hat sich jedoch eine andere Regelung durchgesetzt, die das Zusammenleben vereinfacht. Wer ein Sondernutzungsrecht besitzt, kommt auch für die damit verbundenen Kosten auf. Der Strom für die Beleuchtung des Kellerraums läuft zum Beispiel über den Zähler der zugeordneten Wohneinheit.