Wenn ein Mieter trotz einer rechtswirksamen Kündigung nicht ausziehen möchte, bleibt dem Immobilienbesitzer als letztes Mittel eine sogenannte Räumungsklage. Bis ein Gerichtsvollzieher eine Zwangsräumung anordnet, kann jedoch einige Zeit vergehen. Daher ist es für Vermieter wichtig, genauestens über den Ablauf und die Dauer einer Räumungsklage Bescheid zu wissen.

Inhalt dieser Seite
  1. Das Wichtigste in Kürze
  2. Kündigung geht Räumungsklage voraus
  3. Verlauf einer Räumungsklage
  4. Verwandte Themen
  5. Weiterführende Links
  6. Bausparvertrag-Vergleich starten

Das Wichtigste in Kürze

  • Mithilfe einer Räumungsklage können Vermieter eine von Amtswegen eingeleitete Zwangsräumung erwirken.
  • Bevor ein Vermieter eine Räumungsklage einreichen kann, muss er dem Mieter rechtswirksam kündigen.
  • Vom Erhalt der Räumungsklage bis zur Zwangsräumung können je nach Ausgangslage teilweise mehr als zwei Jahre vergehen, wobei die durchschnittliche Dauer bei sechs bis zwölf Monaten liegt.
  • Will ein Vermieter eine Wohnung zwangsräumen lassen, muss er zunächst sowohl für den Gerichtskostenvorschuss als auch den finanziellen Aufwand für die Räumung aufkommen

Eine Kündigung muss der Räumungsklage stets vorausgehen

Prinzipiell schützt das im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) verankerte Mietrecht Wohnraum sehr gut. Für Haus- beziehungsweise Wohnungsbesitzer bestehen daher nicht allzu viele Möglichkeiten, einem Mieter zu kündigen. Ein Eigentümer kann jedoch lediglich unter der Bedingung eine Räumungsklage voranbringen, dass er dem Mieter zuvor eine rechtswirksame Kündigung zugestellt hat.

Um einem Mieter zu kündigen, bestehen im Wesentlichen zwei Optionen. Der Vermieter hat einerseits die Möglichkeit, auf Eigenbedarf zu plädieren. Allerdings ist es im Falle einer Eigenbedarfskündigung notwendig, eine plausible Begründung zu liefern. Für gewöhnlich liegt die Kündigungsfrist hier mindestens bei drei Monaten. Andererseits ist es möglich, dem Mieter bei einer erheblichen Vertragsverletzung sogar fristlos zu kündigen (Paragraph 543 Bürgerliches Gesetzbuch). Eine solche gilt unter anderem als gegeben, wenn der Mieter

  • seine Miete nicht entrichtet beziehungsweise in Zahlungsverzug ist oder ständig zu spät überweist,
  • das Mietobjekt mutwillig und massiv beschädigt,
  • auch nach einer Abmahnung weiterhin den Hausfrieden stört – beispielsweise durch Lärm oder
  • die Wohnung ohne Erlaubnis untervermietet.

Nach dem Erhalt einer fristlosen Kündigung haben Mieter für gewöhnlich lediglich 14 Tage Zeit, um auszuziehen oder zu widersprechen. Auch bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs lohnt es sich unter Umständen, Widerspruch einzulegen. So konnten einige Mieter die Räumungsklage abwenden, da Gerichte im Härtefall häufig gegen den Immobilienbesitzer entscheiden. Ein Härtefall kann beispielsweise bei einem Pflegefall beziehungsweise einer Schwerbehinderung vorliegen.

Fristlose Kündigung meist nur bei Mietschulden abwendbar

Einen rechtlichen Anspruch auf die Rücknahme einer fristlosen Kündigung haben Betroffene nicht. Bei Mietschulden gibt es lediglich eine Ausnahme: Wer die Außenstände zwischen dem Erhalt der Kündigung und dem angesetzten Auszugstermin begleicht, erwirkt damit, dass die Kündigung unwirksam wird und der Vermieter sie zurücknehmen muss. Dies trifft auch bei einer Übernahme durch das Sozialamt oder das Job-Center zu. Damit die Regelung Anwendung finden kann, muss der Schuldner seine Miete vor dem Zahlungsausfall jedoch zwei Jahre stets pünktlich gezahlt haben.

Der Verlauf einer Räumungsklage

Erst wenn ein Mieter innerhalb der veranschlagten Frist nicht auszieht und keinen Widerspruch einlegt, kann der Immobilieneigentümer eine Räumungsklage beim Amtsgericht einreichen. Für Vermieter ist es wichtig zu wissen, dass sie den Gerichtskostenvorschuss erst einmal aus eigener Tasche bezahlen müssen.

Nachdem der entsprechende Mieter die Klage erhalten hat, bleiben ihm zwei Wochen Zeit, sich zu der Sache zu äußern. Wer nicht reagiert, riskiert ein Versäumnisurteil. In diesem Fall steigt die Wahrscheinlichkeit, dass der Mieter die Wohnung verliert. Bezieht der Angeklagte dagegen Stellung, findet ein Gerichtsverfahren statt. Die Verhandlung führt entweder zu dem Ergebnis, dass das Gericht die Kündigung für unwirksam erklärt oder der Vermieter einen Räumungstitel erhält. Dieser berechtigt ihn dazu, einen Gerichtsvollzieher mit der Durchführung der Zwangsräumung zu beauftragen.

Wie lange dauert es von der Räumungsklage bis zur Zwangsräumung?

Betroffene interessiert es nach dem Erhalt der Räumungsklage, wie lange sie Zeit zum Ausziehen haben. Welcher Zeitraum bis zur Zwangsräumung verstreicht, unterscheidet sich von Fall zu Fall. Wenn es sehr schnell geht, sind es lediglich drei Monate. Im Durchschnitt vergeht mit sechs bis zwölf Monaten jedoch wesentlich mehr Zeit. In komplexen Fällen (etwa, wenn umfangreiche gesundheitliche Gutachten notwendig sind) kann eine Räumungsklage auch eine Dauer von zwei Jahren überschreiten. Zusätzlich dauert es vier Wochen, bis ein mögliches Urteil rechtskräftig ist. Erst dann kann der Vermieter eine Zwangsräumung bei einem Gerichtsvollzieher beantragen.

Zwangsräumung: Der Ablauf im Überblick

Zunächst prüft der Gerichtsvollzieher, ob der Antrag alle Voraussetzungen für die Zwangsräumung erfüllt. Es muss sich nämlich um eine vollstreckbare Ausführung des Räumungstitels handeln. Danach muss der Vermieter die für die Zwangsräumung anfallenden Kosten entrichten. Je nach Wohnungsgröße können unter Umständen mittlere bis hohe vierstellige Beträge anfallen. Allerdings darf der Eigentümer sich den finanziellen Aufwand vom Mieter zurückholen. Nach dem Zahlungseingang legt der Gerichtsvollzieher fest, wann die Räumung stattfindet. Zwischen der Mitteilung und der eigentlichen Vollstreckung der Zwangsräumung müssen allerdings mindestens drei Wochen vergehen. In dieser Zeit haben Mieter die Chance, einen Räumungsschutzantrag einzureichen.

Falls die von der Zwangsräumung betroffene Person die Tür am entsprechenden Tag nicht öffnet, beauftragt der Gerichtsvollzieher einen Schlosser damit, ihm Zugang zur Wohnung zu verschaffen. Ebenso kann er sich von der Polizei begleiten lassen, damit diese den oder die Mieter gegebenenfalls aus der Wohnung holt. Auch der Vermieter wohnt der Zwangsräumung für gewöhnlich bei. Für den fachgerechten Abbau und Transport der in der Wohnung vorhandenen Möbel und Gegenstände beauftragt der Gerichtvollzieher meist eine Spedition, welche die Sachen einlagert. Am Ende der Räumung erhält der Vermieter alle Schlüssel und kann wieder frei über seinen Besitz verfügen.

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