Beim Verkauf einer Immobilie möchten Grundbesitzer einen angemessenen und realistischen Preis erzielen. Eine umfassende Immobilienbewertung bei der Verkaufsplanung schützt davor, dass Eigentümer den Transaktionspreis zu niedrig oder zu hoch ansetzen. Durch eine fundierte Wertermittlung wird also vermieden, dass Häuser zum überteuerten „Ladenhüter“ werden oder aus Unwissenheit zu Schnäppchenpreisen den Besitzer wechseln. Doch wie hoch ist eigentlich der Marktwert einer Liegenschaft? Und welche Kriterien fließen bei der Berechnung mit ein?

Inhalt dieser Seite
  1. Das Wichtigste in Kürze
  2. Wann ist eine Immobilienbewertung vorteilhaft?
  3. Bewertung durch Experten
  4. Was fließt in die Wertermittlung mit ein?
  5. Benötigte Unterlagen für das Vollgutachten
  6. Vergleichswert, Ertragswert, Sachwert – wo sind die Unterschiede?
  7. Verwandte Themen
  8. Weiterführende Links

Das Wichtigste in Kürze

  • Eine realistische Immobilienbewertung berücksichtigt viele verschiedene Kriterien und ist für Laien relativ schwierig.
  • Im ersten Gespräch kann ein Makler oder die finanzierende Bank den Wert schätzen. Eine genaue Wertermittlung bieten Gutachter, Sachverständige oder fachkundige Immobilienmakler.
  • In Deutschland gibt es drei durch die Immobilienwertermittlungsverordnung normierte Verfahren zur Immobilienbewertung: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Wann ist eine Immobilienbewertung vorteilhaft?

Ein Wohngebäude bewerten zu lassen, bringt beim geplanten Hausverkauf entscheidende Vorteile. Auch nach einer Scheidung ist die Wertermittlung durchaus sinnvoll, da gemeinsam erworbene Immobilien in den Zugewinnausgleich einfließen und nach der Trennung gerecht aufgeteilt werden müssen. Bei Erbschaft und Schenkung hilft die Wertermittlung eines Gebäudes ebenfalls dabei, mitunter teure Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden.

Bewertung durch Experten

Bei einer genauen und fundierten Immobilienbewertung müssen zahlreiche Aspekte berücksichtigt werden. Da es deshalb für Laien relativ schwierig ist, den Marktwert eines Hauses realistisch einzuschätzen, rät der Immobilienverband Deutschland (ivd) von privaten Bemühungen ab und empfiehlt die Bewertung durch Expertenhand. Das muss nicht unbedingt teuer sein – viele Makler ermitteln eine ungefähre Preisspanne gratis oder für wenige Euro. Auch zahlreiche Banken sind im Immobiliengeschäft tätig und können nach einem ersten Beratungsgespräch den Wert eines Hauses schon relativ genau ermitteln.

Wer es hingegen genau wissen möchte, sollte einen Gutachter, Sachverständigen oder fachkundigen Immobilienmakler zurate ziehen. Dieser beurteilt ein Gebäude dann ganz akribisch per Vor-Ort-Termin und erstellt anschließend ein aussagekräftiges Bewertungsdokument.

Was fließt in die Wertermittlung mit ein?

Bei einer Hausbewertung sind nicht nur bauliche Gegebenheiten von Bedeutung. Neben Lage und Alter des Hauses sind auch Ausstattung und Wohnumfeld wichtige Bewertungskriterien. Auch die Angebots- und Nachfragesituation wird berücksichtigt. In attraktiven Wohnlagen mit knappem Angebot an Wohnimmobilien lassen sich für vergleichbare Immobilien oft deutlich höhere Verkaufspreise erzielen als beispielsweise in ländlichen Gegenden. Um den Verkehrswert – also den aktuell gültigen Verkaufspreis einer Immobilie – zu ermitteln, spielen viele Faktoren eine entscheidende Rolle:

  • Lage des Gebäudes
  • Verkehrsanbindung, Infrastruktur und kulturelles Angebot am Standort
  • Baujahr der Immobilie
  • Größe des Grundstücks und der Wohnfläche
  • Erhaltungszustand des Hauses
  • Energieeffizienz (moderne Heizung, Wärmeisolierung der Außenwände etc.)
  • Ausstattung (hochwertige Badezimmer, Parkett, Einbauküche usw.)
  • Bereits durchgeführte Sanierungen (neues Dach, Solaranlage, Isolierverglasung u. a.).

Benötigte Unterlagen für das Vollgutachten

All diese Aspekte nimmt ein Experte penibel unter die Lupe und kann so den Verkehrswert eines Hauses genau ermitteln. Für ein solches Vollgutachten benötigen Sachverständige zudem einige Unterlagen über die Immobilie, um sich ein exaktes Bild zum derzeitigen Marktwert zu machen. Flurkarten, Bauzeichnungen und eventuell vorhandene Mietverträge erleichtern einem Gutachter die Arbeit.

Vergleichswert, Ertragswert, Sachwert – wo sind die Unterschiede?

Für die professionelle Kalkulation des Verkehrswertes eines Hauses oder einer Eigentumswohnung gibt es in Deutschland drei durch die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) normierte Verfahren. In einigen Fällen koppeln Gutachter, Makler und Sachverständige die verschiedenen Verfahren zur Erhebung des Verkehrswertes einer Immobilie. So lässt sich ein Gebäude noch exakter bewerten.

Vergleichswertverfahren

Hierbei wird der Immobilienwert durch den Vergleich mit ganz ähnlichen Objekten ermittelt. Das können z. B. mehrere Reihenhäuser einer Wohnsiedlung sein oder vergleichbare Bauobjekte einer Region oder Stadt. Je mehr Gebäude in die Kalkulation mit einfließen, desto genauer ist entsprechend der ermittelte Durchschnittspreis. Aus diesem Grund eignet sich dieses Verfahren nicht für extravagante Bauwerke, sondern eher für konvergierende Immobilien in Ballungsräumen.

Ertragswertverfahren

Wertgutachten, die mittels Ertragswertverfahren erstellt werden, kommen primär bei vermieteten oder verpachteten Objekten zum Einsatz. Eine entscheidende Kennziffer ist hier – neben den o. g. Bewertungskriterien – der erzielte Ertrag aus Miet-, Pacht- oder sonstigen Einnahmen. Das Ertragswertverfahren wird deshalb nicht nur für vermietete Wohngebäude angewendet, sondern auch bei gewerblich genutzten Immobilien (Bürogebäude, Lagerhallen etc.). Im Fokus bei der Wertermittlung steht die Prognose, welche Gewinne ein Käufer mit der Immobilie erwirtschaften kann. Beim Ertragswertverfahren werden deshalb der Bodenwert des Grundstücks und die Immobilie selbst getrennt bewertet.

Sachwertverfahren

Wenn ein Objekt aus dem üblichen Vergleichsraster heraussticht, wird zur Ermittlung des Verkehrswertes das Sachwertverfahren eingesetzt. Als Bewertungsgrundlage werden hier gewöhnlich die Herstellungskosten eines Gebäudes herangezogen und mit altersbedingten Verschleißerscheinungen verrechnet. Gebäude- und Bodenwert werden – wie beim Ertragswertverfahren – getrennt ermittelt. Deshalb eignet sich das Sachwertverfahren primär zur Bewertung selbst genutzter Immobilien.