Hausbau: Kosten und Bauphasen von Bauvoranfrage bis zum Ausbau

Hausbau richtig planen

Auf dem Weg von der Kostenplanung bis hin zur Ausführung jeder einzelnen Bauphase Ihres neuen Zuhauses gibt es viele unvorhergesehene Hindernisse, auf die Sie stoßen können. Um mögliche Rückschläge zu vermeiden, zeigt Verivox, was Sie in den jeweiligen Bauphasen Ihres Hausbaus und dessen Planung zu beachten haben.

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Hausbau-Kosten berechnen

Wer einen Hausbau erwägt, sollte die Kosten stemmen können. Ist das Traumhaus jedoch einmal abbezahlt, brauchen sich Hausbesitzer keine Gedanken mehr um die Miete machen. Vielen dient ein Eigenheim daher auch als finanzielle Sicherheit im Alter. Aber was kostet ein Haus eigentlich?

Zukünftige Häuslebauer konzentrieren sich oft nur auf das Haus selbst. Tatsächlich macht es jedoch nur einen Teil der Hausbau-Kosten aus. Es gibt nämlich noch weitere Posten, die bei der Finanzplanung zu bedenken sind.

Das Grundstück

Das Grundstück, auf dem das Eigenheim stehen soll, ist in der Regel der erste Kostenpunkt, der auf die zukünftigen Hausbesitzer zukommt. Der Preis für das Baugrundstück kann je nach Lage, Region, Größe und vielen weiteren Faktoren stark variieren. Um eine ungefähre Vorstellung zu bekommen wie viel Sie für Ihr Grundstück zahlen müssten, multiplizieren Sie einfach den Quadratmeterpreis des jeweiligen Bundeslandes mit der gewünschten Grundfläche.

Liegt das Baugrundstück in einer neu errichteten Siedlung, kommen zum Kaufpreis mitunter noch Erschließungskosten für Strom- und Wasserleitungen hinzu. Wer sich für ein Grundstück mit einem alten Haus darauf entscheidet, dieses jedoch abreißen will, muss auch diese Kosten tragen. Und selbst wenn das Grundstück lediglich stark zugewachsen und verwildert ist, kostet die Beräumung zumindest Zeit, sofern die Bauherren selbst Hand anlegen. Sollen Bäume gefällt werden, erledigt das in der Regel ein Fachmann.

Das Haus

Das Grundstück ist gefunden, nun muss noch ein Haus drauf. Spätestens hier beginnt die Qual der Wahl. Die Möglichkeiten sind theoretisch unbegrenzt – sofern das Budget mitspielt. Die Art des Hauses beeinflusst massiv die Baukosten. Die günstige Variante ist ein Fertighaus beziehungsweise ein klassischer Grundriss "aus dem Katalog" ohne viele individuelle Details. Ein Massivhaus, bei dem sämtliche Wände gemauert werden, kosten wiederum etwas mehr als ein Bausatzhaus.

Wer für ausgefallene Wünsche einen Architekten engagiert, muss selbstverständlich tiefer in die Tasche greifen. Soll es möglichst günstig sein, ist vielleicht ein Ausbauhaus eine Überlegung wert.

Kostenverteilung beim Hausbau auf die einzelnen Phasen

Die Gesamtkosten für das Haus an sich verteilen sich in etwa wie folgt auf:

• 40 bis 50 Prozent für den Rohbau sowie eventuell für den Keller
• 40 Prozent für die Innenausstattung
• 10 bis 20 Prozent für Sanitär, Elektro und Heizung

Ein pauschaler Preis für ein Einfamilienhaus ohne Berücksichtigung der Grundstückskosten lässt sich schwer beziffern. Normal ausgestattete Wohnhäuser kosten im Durchschnitt etwa 180.000 bis 300.000 Euro. Wer grob überschlagen möchte, kann mit etwa 1.300 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche rechnen. Die Zahlen beziehen sich auf einen schlüsselfertigen Neubau und sind lediglich Richtwerte.

Nutz- und Abstellräume zählen nicht zur Wohnfläche, Balkon sowie Terrasse nur zu 25 Prozent.

Die Baunebenkosten

Grundstück und Haus sind die größten Posten beim Hausbau – jedoch nicht alle. Eine nicht unerhebliche Summe kommt durch die Baunebenkosten zusammen. Hierfür sollten Hausbauer etwa 15 bis 20 Prozent der Gesamtkosten einplanen. Zu den Nebenkosten zählen unter anderem:

• Notarkosten
• Maklerkosten
• Grunderwerbsteuer
• Grundbucheintrag
• Baugenehmigung
• Versicherungen (wie Bauherrenhaftpflicht und Wohngebäudeversicherung)

Weitere Kosten beim Hausbau

Zukünftige Hausbesitzer sollten auch die Gestaltung des Grundstücks im Budget berücksichtigen. Das beginnt bei der Auffahrt, den Wegen, einer Terrasse oder einem Carport und geht weiter mit Blumenbeeten, einem Geräteschuppen oder einem Teich.

Außerdem bietet ein Haus meist mehr Platz als die zuletzt bewohnte Wohnung: Mit der Anschaffung einiger neuer Möbel ist daher ebenfalls zu rechnen. Auch solche Kosten sollten zukünftige Bauherren in ihre Finanzplanung mit einbeziehen.

Checkliste: So ermitteln Sie die exakten Kosten für die Immobilie

• Kaufpreis bzw. Baukosten

• evtl. Architektenhonorar

• Maklerkosten für den Käufer: 3,57 bis 7,14 Prozent der Kaufsumme

• Grunderwerbsteuer: 3,5 bis6,5 Prozent der Kaufsumme

• Notarkosten für Kaufabwicklung: 1 Prozent vom Kaufpreis

• Grundbuchkosten für Eigentumseintragung: 0,5 Prozent vom Kaufpreis

• Notarkosten und Grundschuldbestellung: 0,5 Prozent der Darlehenssumme

• Erschließungskosten

• Vermessungskosten

• Gebühren für Baugenehmigung

• Außenanlagen

• Sonstige Kosten (Abriss, etc.)

• Bereitstellungszinsen: ca. 0,25 Prozent der Darlehenssumme pro Monat

• Bauzeitzinsen

• Versicherungen

• Umzug

• Neuanschaffungen

Die Kosten für den Hausbau reduzieren – diese Möglichkeiten gibt es

Der Traum vom Eigenheim ist groß, aber das Budget eher klein? Sie sollten in jedem Fall realistisch planen und bereit sein, Kompromisse einzugehen. Es gibt einige Möglichkeiten, beim Bauen eines Hauses Kosten zu sparen:

• Bei einem Selbstbauhaus übernehmen die Hausbesitzer einen Teil der Arbeit. Was und wie viel, entscheiden Baufirma und Bauherr gemeinsam: Möglich ist alles vom Rohbau bis zur Innenausstattung.
• Jeder Quadratmeter zählt und kostet: Eventuell ist doch kein Gästezimmer notwendig, oder die Schlaf- und Kinderzimmer können etwas kleiner bemessen werden.
• Einige Arbeiten können Sie auf später verschieben, etwa den Ausbau des Dachs für ein Kinderzimmer.
• Wer auf Individualität und Extrawünsche verzichten kann, spart bares Geld. Erker, Sprossenfenster, große Fensterwände oder auch ein Keller treiben die Kosten beim Hausbau in die Höhe.
• Eventuell kommen Sie für Förderprogramme infrage, beispielsweise wenn Sie ein Niedrigenergiehaus planen.

PDF: Kfw-Förderprogramme

Die Finanzierung der Hausbau-Kosten

Eine große Investition wie ein Haus zahlen die wenigsten auf einmal. Um einen passenden Kredit zu finden, ist es hilfreich, Angebote von verschiedenen Banken zu vergleichen. Mit je mehr Eigenkapital Sie in die Verhandlung mit der Bank gehen, desto besser sind Ihre Chancen auf günstige Konditionen.

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Kubatur

Der Begriff "Kubatur" resultiert aus dem lateinischen Wort "cubus", auf Deutsch Würfel und ist den meisten noch aus dem Mathematikunterricht bekannt. Irgendwann traf es jeden, dass er in einer Klassenarbeit den Rauminhalt einer Kugel oder eines Würfels berechnen musste. Wer jedoch keine Vorstellung davon hat, was der Begriff bedeutet, sollte sich spätestens bei der Planung seines Eigenheims damit auseinandergesetzt haben. Denn die Berechnung der Kubatur ist heutzutage ein fester Bestandteil im Bauwesen und wird eingesetzt, um die Kostenplanung, die Baufinanzierung und die Dauer des Projektes genauer bestimmen zu können. Sie kann aber auch im Zusammenhang mit einer Wohngebäudeversicherung auftauchen.

Im Fall einer Immobilienbewertung, bei Architekten und im Bauwesen wird der Begriff "Kubatur" auch für die Form einer Immobilie verwendet.

Die Kubaturberechnung

Mit der Kubaturberechnung erfolgt die Ermittlung eines umbauten Raums. Dabei spielen die Form oder die Baumaterialien keinerlei Rolle. Mit der Berechnung der Kubatur lässt sich beispielsweise die Effizienz der möglichen Nutzung des Raums ermitteln. Das Ergebnis der Kubaturberechnung wird in Kubikmetern angegeben. Die Zahl spielt eine entscheidende Rolle bei

• der Ermittlung des Kaufpreises
• der Ermittlung von Bau- oder Sanierungskosten
• der Berechnung der Immobilienfinanzierung über ein Darlehen
• Hypotheken
• die Versicherung des Gebäudes

Für Bauherren sind die Angaben der Kubikmeter umbauten Raumes eine wesentliche Größe beim Einreichen des Bauantrages. Diese Angabe ist zwingend. Geht es um die Errichtung eines mehrstöckigen Gebäudes, verlangt das Bauamt die Kubaturberechnung für jedes einzelne Stockwerk. Berechnungsgrundlage sind die Außenmaße der Grundfläche, der Wände und die Dachgrundfläche. Eine Ausnahme bildet die Berechnung für das Kellergeschoss. In diesem Fall wird ab Oberfläche Kellerboden gerechnet.

Wie ermittelt sich umbauter Raum?

Bauvoranfrage

Mit einer Bauvoranfrage können Bauherren prüfen lassen, ob sie ein Bauvorhaben nach ihren Vorstellungen umsetzen dürfen. Sinnvoll ist dies vor allem dann, wenn für das Grundstück kein Bebauungsplan vorliegt.

Was ist eine Bauvoranfrage?

Die Bauvoranfrage ist die Vorstufe des Bauantrags. Sie ist nicht vorgeschrieben, kann aber sinnvoll sein, um vor der eigentlichen Antragstellung wichtige baurechtliche Fragen zu klären. So können Sie als Bauherr im Rahmen einer Bauvoranfrage unter anderem ermitteln,

• ob Sie auf dem betreffenden Grundstück überhaupt ein Gebäude errichten dürfen,
• ob die von Ihnen vorgesehenen Flächen- und Höhenmaße genehmigungsfähig sind,
• welche Dachformen in Frage kommen oder
• ob bei bestehenden Gebäuden bauliche Veränderungen wie Aufstockung, Anbau oder der Bau von Dachgauben möglich sind.

Wann ist eine Bauvoranfrage sinnvoll?

Liegt das Grundstück in einem Gebiet, für das ein Bebauungsplan gilt, können Sie darin die wichtigsten Rahmenbedingungen finden. Dann benötigen Sie im Regelfall keine Bauvoranfrage, denn solange Ihr Bauantrag die Vorschriften des Bebauungsplans einhält, können Sie von einer Genehmigung ausgehen.

Anders hingegen in Gebieten ohne Bebauungsplan: Hier hilft Ihnen die Bauvoranfrage, bei der Planung die Kostenrisiken zu senken. Weil Sie noch keine detaillierten Pläne einreichen müssen und im Regelfall keinen Architekten benötigen, können Sie mit geringem Kostenaufwand prüfen lassen, ob Ihr Vorhaben genehmigt werden kann. Erhalten Sie einen positiven Bauvorbescheid, können Sie auf dieser Basis den Architekten mit der kostenpflichtigen Planung und der Vorbereitung des Bauantrags beauftragen.

Einen Bauantrag stellen

Grundsätzlich sollte die Errichtung eines Gebäudes niemals starten, bevor eine Baugenehmigung vorliegt. Um diese zu erhalten, ist es notwendig, zuvor einen Bauantrag einzureichen. In der Regel ist dazu die Hilfe eines Ingenieurs beziehungsweise Architekten erforderlich, der als Bauvorlageberechtigter fungiert. Das bedeutet letztlich, dass die Fachkraft den Antrag bautechnisch verantwortet.

Welche Unterlagen sollten im Bauantrag vorgelegt werden?

Die für eine Baugenehmigung notwendigen Dokumente unterscheiden sich einerseits von Bundesland zu Bundesland und andererseits von Bauprojekt zu Bauprojekt. Zu den typischen Unterlagen, die der Bauantrag beinhalten muss und die mindestens in dreifacher Ausführung vorliegen sollten, gehören vor allem folgende:

• Bauzeichnung mit Grundrissen, Schnitten sowie Ansichtszeichnungen (Maßstab 1:100)
• Lageplan des Katasteramtes
• Berechnung der Wohn- und Nutzfläche (Bauzahlenberechnung)
• Nachweise über Statik und Standsicherheit
• Angaben und Nachweise zum Brand-, Schall- und Wärmeschutz
• Höhenplan
• Wärmeschutznachweis
• Entwässerungspläne
• Baubeschreibung
• Bauantrag mit Unterschrift
• Berechnung der Rohbau- und Gesamtkosten

Welche Kosten verursacht ein Bauantrag?

Üblicherweise berechnen die Behörden sowohl für die Bearbeitung des Antrags als auch für die Entscheidung über die Genehmigung Gebühren. Allerdings gibt es auch hier länderspezifische Unterschiede. Da der Bearbeitungsaufwand der Behörde von der Größe des Bauvorhabens abhängig ist, unterteilen sich die Gesamtkosten in einen festen und einen variablen Teil. Mit welchem finanziellen Aufwand Bauherren rechnen müssen, hängt beispielsweise von den folgenden Faktoren ab:

• Gebührenordnungen von Kreis, Stadt oder Gemeinde
• Verwaltungsgebührenordnung des jeweiligen Bundeslandes
• Umbauter Raum in Kubikmetern
• Vorhandensein weiterer genehmigungspflichtiger Bauten (beispielsweise Carport)
• Gebäudewert
• Eventuell anfallende Zusatzkosten

Allerdings gibt es eine Faustregel, mit der sich Bauherren einen ungefähren Überblick über die zu erwartenden Kosten verschaffen können. Sie sollten davon ausgehen, dass die Kosten für die Genehmigung bei etwa 0,5 Prozent der gesamten Bausumme liegen.

Baubeschreibung: Teil des Bauantrags

Die Baubeschreibung, auch bekannt als Leistungsbeschreibung oder Bauleistungsbeschreibung, ist ein schriftliches Dokument, das alle Leistungen und den gesamten Leistungsumfang für ein Bauprojekt definiert.

Gemäß § 249 Abs. 2 EGBGB ist die Baubeschreibung seit dem 1. Januar 2018 Pflicht und muss noch vor der Unterzeichnung des Bauvertrages in Textform und als Teil des Vertrages vorliegen – es sei denn, es wurde ausdrücklich etwas anderes zwischen dem Bauherrn und dem Bauunternehmen vereinbart. Ein Vertragsabschluss per Handschlag oder Telefon ist nicht (mehr) rechtskräftig. Sollte ein Bauunternehmen gegen die Baubeschreibungspflicht verstoßen, macht es sich gemäß §§ 311 Abs. 2, 280 Abs. 1 BGB strafbar.

Eine Baubeschreibung sollte die folgenden Informationen enthalten:

• Arbeitsumfang
• Funktion und Nutzung des Bauobjektes
• Die zu verwendenden Baumaterialien
• Deadlines und Termine
• Sicherheitsmaßnahmen auf der Baustelle
• Ablauf der Bauarbeiten
• Besonderheiten des Bauvorhabens
• Statische Berechnungen des Bauobjektes
• Beschreibung des Innenausbaus
• Haftungsausschlüsse
• Änderungsbedingungen
• Bau-, Lage- und Konstruktionspläne

Warum brauche ich eine Baubeschreibung?

Nach dem Bauantrag folgt die Baugenehmigung

Die Baugenehmigung bestätigt dem Bauherrn, dass das geplante Vorhaben den rechtlichen Bestimmungen entspricht. Aufgrund fehlender Erfahrungen wissen jedoch vor allem Privatleute oft nicht, was sie im Zuge des Genehmigungsverfahrens beachten müssen.

Die Baugenehmigung: Definition

Aus rechtlicher Sicht ist eine Baugenehmigung die formale Erlaubnis der zuständigen Behörde, eine bauliche Anlage zu errichten, Änderungen an ihr vorzunehmen oder sie zu beseitigen. Im Detail handelt es sich um eine baurechtliche Unbedenklichkeitserklärung, die offiziell feststellt, dass das Bauprojekt in Einklang mit den gesetzlichen Vorschriften steht. Um das erforderliche Dokument zu erhalten, muss der Auftraggeber einen Bauantrag stellen. Verantwortlich für die Erteilung dieser schriftlichen Genehmigung ist die untere Bauaufsichtsbehörde, also das kommunale Bauamt.

Wann ist eine Baugenehmigung notwendig?

Der Rohbau: Die erste Bauphase

Die Rohbauarbeiten können grundsätzlich erst beginnen, wenn alle erforderlichen Baugenehmigungen vorliegen. Sind alle vorherigen Maßnahmen wie Planung und Genehmigung erfolgreich geregelt, kann die Errichtung des Hauses starten. Dabei fangen die Arbeiten immer am sogenannten Rohbau an. Dieser ist von zentraler Bedeutung. Schleichen sich hier Fehler ein, lassen diese sich später meist nur mit großem Aufwand beheben. Den Abschluss der Rohbauarbeiten feiern künftige Hausbesitzer hierzulande für gewöhnlich mit einem Richtfest.

Definition: Was ist ein Rohbau?

Ein Rohbau bezeichnet im Allgemeinen ein Bauwerk, bei dem lediglich die äußere Konstruktion inklusive des Dachstuhls bereits fertig ist. Das Haus hat in dieser Bauphase also beispielsweise noch keine Fenster und Türen. Auch der Innenausbau erfolgt erst im Anschluss. Folglich besteht im Regelfall nicht die Möglichkeit, einen Rohbau als funktionstüchtiges Bauwerk zweckbestimmt zu nutzen.

Es gibt allerdings auch Bauunternehmen, die für ihre Kunden auf Wunsch einen veredelten Rohbau errichten. In diesem Fall müssen die Hausherren sich lediglich um den Innenausbau kümmern. In beiden Fällen nimmt ein Prüfstatiker die Rohbauarbeiten nach dessen Fertigstellung als fehlerfrei ab.

Da Baurecht hierzulande Ländersache ist, gibt es keine bundeseinheitlichen Regeln zum baulichen Umfang, den ein Rohbau vorweisen muss. In mancher Landesbauordnung lassen sich jedoch Regelungen dazu finden, ab wann die Gebäudehülle als fertiggestellt gilt. Existieren keine verbindlichen Bestimmungen, sollten Hausbauer im Vertrag exakt festlegen, welche Schritte die Rohbauarbeiten umfassen.

Wie hoch fallen die Rohbaukosten aus?

Der Rohbau gehört zu den größten Kostenstellen bei der Errichtung eines Neubaus. Wie hoch die Rohbaukosten ausfallen, hängt sowohl von der Lage und Größe der Immobilie ab als auch von der Art des Gebäudes. Um einen groben Richtwert zu erhalten, können Hausbauer mit 500 bis 800 Euro je Quadratmeter kalkulieren. Bei einer Wohnfläche von 200 Quadratmetern entspricht dies Kosten von 100.000 bis 160.000 Euro.

Das Material macht etwa 60 Prozent der Rohbaukosten aus. Mit dem entsprechenden handwerklichen Geschick ist es durchaus möglich, den Rohbau selbst zu errichten, um Geld zu sparen. Allerdings verlängert sich dadurch die Bauzeit meist deutlich.

Der Ausbau: Die zweite Bauphase

Der Ausbau (Kurzform für Innenausbau) umfasst alle handwerklichen und bautechnischen Arbeiten, die erforderlich sind, um das Gebäude nach der Fertigstellung und Abnahme des Rohbaus in einen schlüsselfertigen Zustand zu versetzen. Bis die verschiedenen Gewerke mit ihren Arbeiten fertig sind, können für gewöhnlich circa drei, manchmal noch mehr Monate vergehen.

Von einem Ausbau ist auch die Rede, wenn bauliche Veränderungen zur Schaffung von Wohnraum führen, ohne dass die Konstruktion des Hauses wesentlich verändert wird – ein typisches Beispiel ist der Ausbau des Dachgeschosses. Auch andere Räume eines Gebäudes, die bisher nicht zu Wohnzwecken dienten, sind ausbaubar, sofern sie den entsprechenden gesetzlichen Anforderungen genügen. Je nach Ausbauplan ist unter Umständen eine Baugenehmigung erforderlich. Wer entsprechende Ausbauarbeiten plant, sollte sich diesbezüglich im Vorhinein informieren.

Damit es nicht zu Verzögerungen beim Ausbau kommt, ist es erforderlich, die einzelnen Arbeitsschritte in einer bestimmten Reihenfolge durchzuführen beziehungsweise durchführen zu lassen. Für gewöhnlich gestaltet sich der Ablauf wie folgt:

Der Begriff "Ausbau" in anderen Bedeutungen

Ein Ausbau muss sich nicht zwangsläufig auf die Errichtung eines Gebäudes beziehen. Der Begriff findet beispielsweise auch im Zusammenhang mit dem Straßennetz und dem Internet Verwendung. Im ersten Fall bezeichnet ein Ausbau die Erweiterung eines bestehenden Verkehrsweges. Im zweiten Fall geht es um den Breitbandausbau – also die Bereitstellung schneller Internetleitungen.