Eigentümergemeinschaft

Der Begriff Eigentümergemeinschaft bezieht sich auf den Immobilienbesitz. Er ist im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) definiert. Die Paragrafen 13, 14 und 16 WEG behandeln die Rechten und Pflichten der Eigentümergemeinschaft. Bei einem Gebäude mit Eigentumswohnungen spielen das Teileigentum, das Sondereigentum und das Gemeinschaftseigentum die wesentliche Rolle. So darf ein Eigentümer beispielsweise nur eine von den anderen Wohnungstüren abweichende Tür einbauen, wenn er die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft hat.

Inhalt dieser Seite
  1. Das Wichtigste in Kürze
  2. Was ist die Eigentümergemeinschaft?
  3. Die Gemeinschaftsordnung
  4. Der Hausverwalter
  5. Mögliche Konflikte
  6. Eigentümergemeinschaft Grundstück
  7. Verwandte Themen
  8. Weiterführende Links
  9. Baufinanzierung

Das Wichtigste in Kürze

  • Die Rechtsgrundlage zur Eigentümergemeinschaft findet sich im Wohnungseigentumsgesetz.
  • Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft haben sowohl Rechte als auch Pflichten.
  • Die Zugehörigkeit resultiert aus dem Erwerb von Teileigentum einer Immobilie.
  • Der Hausverwalter vertritt die Eigentümergemeinschaft nach außen hin.

Was ist die Eigentümergemeinschaft?

Die Eigentümergemeinschaft setzt sich aus den Personen zusammen, die gemeinsam eine Immobilie erworben haben. Um klare Grenzen zwischen dem persönlich genutzten Anteil und dem Teil der Anlage, der allen zur Verfügung steht, zu ziehen, unterscheidet das WEG zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum.

  • Gemeinschaftseigentum: beispielsweise Treppenhaus oder Waschküche
  • Sondereigentum: Die Wohnung mit den Innenwänden und dazugehöriger Keller oder Garagen.
  • Sondereigentum mit Sondernutzungsrecht: Beispielsweise ein Gartenanteil mit alleinigem Nutzungsrecht durch die Bewohner einer in der Teilungserklärung benannten Wohnung.
  • Teileigentum: Sondereigentum mit dem prozentualen Anteil am Gemeinschaftseigentum.

Die Eigentümergemeinschaft kann beispielsweise nur gemeinsam darüber entscheiden, welche Farbe die Fassade haben soll. Das betrifft auch die Außenwand des eigentlich zum Sondereigentum gehörenden Balkons.

Mindestens einmal im Jahr muss eine Eigentümerversammlung abgehalten werden. In dieser werden mögliche bauliche Maßnahmen festgelegt und über die Höhe des Hausgeldes entschieden. Einstimmige Beschlüsse sind dabei nicht notwendig, es genügt die Mehrheit der anwesenden Eigentümer.

Die Gemeinschaftsordnung

Die Gemeinschaftsordnung geht über eine klassische Hausordnung hinaus. Sie regelt auch wesentliche finanzielle Dinge. Wer sich mit dem Kauf einer Eigentumswohnung beschäftigt, sollte bei der Besichtigung unbedingt einen Blick in die Gemeinschaftsordnung werfen. Folgende Punkte basieren unter anderem auf der Gemeinschaftsordnung:

  • Regelungen bezüglich des Sondereigentums
  • Vorschriften zur Nutzung der Wohnanlage
  • Kostenverteilung
  • Stimmrechtsverteilung
  • Instandsetzung
  • Regelungen zur Tierhaltung
  • Bestellung eines Verwalters
  • Nutzung des Gartens

Der Hausverwalter

Bereits eine Wohnanlage mit sechs Wohneinheiten dürfte Schwierigkeiten haben, die notwendigen Verwaltungsaufgaben gemeinsam durchzuführen. Wer hat Kontovollmacht, wer kümmert sich um den Hausmeister?

Diese Aufgaben liegen meist in der Hand des Verwalters. Dieser muss, gemäß Paragraf 20 WEG, von der Eigentümergemeinschaft bestellt werden. Der Verwalter übernimmt die „kaufmännische Leitung“ der Immobilie. Er vertritt die Gemeinschaft gegenüber Dritten. Er wird von der Eigentümergemeinschaft im Rahmen der Eigentümerversammlung bestimmt und erhält in der Regel einen mehrjährigen Vertrag. Laut WEG beträgt die maximale Vertragsdauer jedoch fünf Jahre.

Im Rahmen der Eigentümerversammlung übernimmt er die Rechnungslegung, gibt einen Rechenschaftsbericht, erstellt die Nebenkostenabrechnung und wird, so er in den Augen der Eigentümer ordentlich gearbeitet hat, entlastet.

In größeren Wohnanlagen ist es nicht unüblich, dass der Verwalter von einem aus einigen Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft bestehendem Verwaltungsbeirat unterstützt wird.

Der Beirat wird von den Eigentümern üblicherweise für die Dauer von zwei Jahren gewählt.

Der Haushaltsplan

Zentrale Aufgabe der Eigentümergemeinschaft ist die Abstimmung über die Annahme oder Ablehnung des Haushaltsplanes. Dieser wird durch den Verwalter erstellt. Er umfasst die Planung aller Ausgaben für das kommende Jahr auf der einen Seite und die Finanzierung davon auf der anderen Seite.

Besonders die Höhe der Zuführung zur Instandhaltungsrücklage führt immer wieder zu Diskussionen. Gleiches gilt, wenn die Instandhaltungsrücklage geschont und durch eine einmalige Sonderumlage für anstehende Maßnahmen ersetzt werden soll.

Wohnungseigentümergemeinschaften – selten eine homogene Gruppe

Je größer die Anzahl der Wohneinheiten in einer Wohnanlage ist, um so heterogener fällt die Zusammensetzung der Eigentümergemeinschaft aus. Wird eine Wohnanlage überwiegend fremd vermietet, liegt der Fokus der meisten Eigentümer auf einer hohen Mietrendite. Eigennutzer scheitern oft mit Versuchen, beispielsweise den Garten durch Gärtner häufiger pflegen zu lassen oder nicht notwendige Schönheitsarbeiten durchführen zu lassen.

Handelt es sich um eine Eigentümergemeinschaft mit überwiegend älteren Bewohnern, haben Familien mit Kindern häufig einen schweren Stand.

Diese Konflikte werden dann letztendlich in der Eigentümerversammlung ausgetragen. Diese können, je nach Homogenität oder Heterogenität der Eigentümergemeinschaft durchaus lebhaft bis angespannt verlaufen. Es macht vor dem Kauf einer Eigentumswohnung Sinn, sich ein Bild von den Miteigentümern zu machen.

Eigentümergemeinschaft Grundstück

Üblicherweise hat die Eigentümergemeinschaft bei einem Mehrfamilienhaus mit Teilungserklärung kein Mitspracherecht, wenn ein Eigentümer seine Wohnung verkaufen möchte. Der Käufer tritt in die Rechtsnachfolge beim Sonder- und Gemeinschaftseigentum.

Etwas anders verhält es sich bei der Eigentümergemeinschaft eines Grundstücks. In Bezug auf die Nutzung können durchaus unterschiedliche Vereinbarungen zugunsten bestimmter Eigentümer getroffen werden. Kommt es aber zum Verkauf, kann dieser nur einstimmig beschlossen werden, sofern es keine abweichende vertragliche Regelung gibt. Ein Mehrheitsbeschluss setzt noch nicht durch, dass auch alle Eigentümer bei dem Notar erscheinen und den Kaufvertrag unterschreiben.

Eigentümergemeinschaften an einem Grundstück, sei es bebaut oder unbebaut, treten häufig im Erbschaftsfall auf. Nicht ohne Grund enden aus dem Erbe resultierende Streitigkeiten am Ende in einer Zwangsversteigerung.

Eigentümergemeinschaften bei einem Grundstück können auch im Rahmen einer geplanten Bebauung durch gesellschaftlichen Erwerb begründet sein. In diesem Fall sind die Rechte und Pflichten der Eigentümer allerdings vertraglich geregelt.

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