Bestellerprinzip

Bestellerprinzip bei Vermietungen im Gesetz

Im Mietrechtsnovellierungsgesetz regelte der Gesetzgeber neben der Einführung der Mietpreisbremse auch die Maklerprovision für Wohnimmobilienvermietung neu. Makler dürfen ihre Provision nur von demjenigen einfordern, der sie beauftragt hat. Der Gesetzgeber geht davon aus, dass im Regelfall der Vermieter den Makler beauftragt. Entsprechend zahlt ausschließlich der Vermieter die Maklerprovision. Der Mieter, der den Makler wegen des Wohnungsangebots anspricht, soll nicht noch zusätzlich mit Maklerkosten belastet werden, die er selbst nicht verursacht hat.

Nach dem neuen Gesetz muss der Mieter diese Provision aber nur dann zahlen, wenn er den Makler damit beauftragt hat, ihm eine Immobilie zu suchen. Ein solcher Suchauftrag wäre etwa dann denkbar, wenn der Kunde berufsbedingt umziehen muss oder eine individuelle Immobilie sucht. Dann zahlt der Vermieter nichts.

Das Bestellerprinzip gilt in allen Bundesländern. Es ist nicht wie die Mietpreisbremse auf bestimmte, von den Bundesländern ausgewiesene Regionen mit „angespannter Wohnungsversorgung“ beschränkt. Makler können mit einem Mietinteressenten keine vom Gesetz abweichende Vereinbarung treffen. Das Bestellerprinzip ist verpflichtend. Makler dürfen nicht die Situation ausnutzen, dass der Mieter aus persönlichen Gründen dringend eine Wohnung benötigt. Berechnet der Makler entgegen dem Gesetz eine Provision, kann der Mieter die Rückzahlung verlangen (§ 5 WoVermG). Verstöße ahndet das Gesetz als Ordnungswidrigkeit. Es droht eine Geldbuße von bis zu 25.000 € (§ 8 Abs. 1 Nr. 1 und Abs. 2 WoVermG).

Wann Mieter keine Provision zahlen müssen

Folgende Fälle gelten nicht als Suchauftrag:

• Die bloße Anfrage nach einem angebotenen Objekt, welches der Makler etwa mit einem Inserat beworben hat.
• Die Vermittlung von Immobilien, die der Makler bereits einem anderen Kunden angeboten hat.

Insbesondere der letzte Punkt macht es für Makler schwierig, Provision durch den Mieter zu erhalten.

Bestellerprinzip beim Kauf und Verkauf von Immobilien

Am 23. Dezember 2020 trat das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ in Kraft. Dafür wurden im BGB die § 656a bis 656d hinzugefügt. Dieses Gesetz regelt die Zahlung der Maklerprovision bei Käufen beziehungsweise Verkäufen von Immobilien. Obwohl es auch das „Bestellerprinzip beim Immobilienverkauf“ genannt wird, regelt das Gesetz die Übernahme der Maklerkosten nicht so eindeutig, wie bei Vermietungen – es besteht immer noch ein gewisser Spielraum. Fest steht jedoch, dass der Besteller des Maklers mindestens die Hälfte der Provision übernehmen muss. Der Makler kann also beispielsweise mit dem Verkäufer nicht mehr vereinbaren, dass er für ihn provisionsfrei arbeitet – dann würde auch der Käufer nichts zahlen müssen, und umgekehrt.

Das Gesetz gilt – wie der Name bereits sagt – nicht für Verkäufe von Mehrfamilienhäusern, unbebauten Grundstücken und gewerblichen Immobilien beziehungsweise bei Käufen durch Unternehmen.

Verschiedene Varianten für das Bestellerprinzip beim Immobilienverkauf

Es ist zwar zu erwarten, dass sich in der Praxis meistens Verkäufer und Käufer von Immobilien die Maklerkosten teilen. Es sind jedoch verschiedene Varianten für die Verteilung der Maklerkosten möglich:

• Vertragliche Vereinbarung der Kostenteilung: Käufer und Verkäufer schließen beide mit dem Makler einen Vertrag ab und vereinbaren, dass jeder die Hälfte der Provision – in der Regel 3-4% des Immobilienpreises – übernimmt. Der Makler muss sich schriftlich bestätigen lassen, dass er beide Parteien darüber aufgeklärt hat, dass dies zu Konflikten bei der Preisverhandlung führen kann – da er die Interessen von beiden Seiten vertritt.
• Abwälzung eines Teils der Provision: Es ist ebenso möglich, dass nur entweder Käufer oder Verkäufer einen Vertrag mit dem Makler schließen und sich zur Provisionszahlung verpflichten. Einen Teil der Provision kann dann zum Beispiel der Verkäufer später auf die andere Partei „abwälzen“. Der Verkäufer ist in diesem Fall der Besteller und kann daher maximal die Hälfte der Provision an den Käufer abtreten. Er könnte aber auch beispielweise zwei Drittel der Provisionskosten übernehmen und der Käufer nur ein Drittel.
• Komplette Übernahme der Kosten durch eine Partei: Das Gesetz sieht keinen Zwang vor, die Provision zu teilen. Das heißt: Der Besteller des Maklers (Verkäufer oder Käufer) kann auch die gesamte Provision zahlen. Der Vorteil daran ist, dass der Makler in den Preisverhandlungen allein die Interessen des Bestellers vertritt. Der Käufer kann nur dann der Besteller – und alleinige Träger der Provision sein – wenn der Makler die verkaufte Immobilie bei der Auftragserteilung noch nicht in seinem Portfolio hatte.

Wie war die Rechtslage davor?

Bei Mietwohnungen regelte § 3 WoVermG, dass der Makler vom Wohnungssuchenden, also vom Mieter, bis zu zwei Monatsmieten zuzüglich Umsatzsteuer als Maklercourtage (2,38 Monatskaltmieten) verlangen durfte. Diese Begrenzung gilt auch weiterhin.

Bei Immobilienverkäufen war es in einigen Bundesländern bis Dezember 2020 üblich, dass der Verkäufer den Makler engagierte, aber später der Käufer die gesamten Maklerkosten übernahm. Dies ist nun nicht mehr möglich.

Beauftragung des Maklers erfordert Schriftform

Stillschweigend oder mündlich erteilte Aufträge genügen bei der Beauftragung eines Maklers nicht – der Auftrag muss in „Textform“ im Sinne des § 126b BGB erteilt worden sein. Das kann etwa ein Brief, ein Auftragsformular, aber auch eine E-Mail oder SMS sein: Eine lesbare Erklärung, die die Person des Mieters, Vermieters, Käufers oder Verkäufers nennt und auf einem „dauerhaften Datenträger“ abgegeben wird. Eine eigenhändige Unterschrift ist nicht zwingend notwendig, aber mündliche Absprachen allein reichen nicht aus.

Suchauftrag widerrufen

Sofern ein Interessent tatsächlich eine provisionspflichtige Vereinbarung unterschrieben hat, kann er sich unter folgenden Voraussetzungen auf das 14-tägige Widerrufsrecht bei Maklerverträgen berufen (§ 312 Absatz 4 BGB):

• Die Vereinbarung wurde außerhalb der Geschäftsräume des Immobilienmaklers, per E-Mail, telefonisch oder per Brief geschlossen.
• Der Kunde hat die Immobilie noch nicht besichtigt.
• Es wurde noch kein Kauf- oder Mietvertrag unterschrieben.
• Sobald letzteres geschehen ist, erlischt das Widerrufsrecht mitunter vorzeitig, da mit der Vermittlung der Immobilie der Vertrag erfüllt wurde.

Mögliche Nachteile des Bestellerprinzips

Bei der Einführung des Bestellerprinzips für Vermietungen befürchteten Maklerverbände, dass Vermieter bei der Neuvermietung die Mieten bis zur gesetzlich erlaubten Grenze ausschöpfen, um die Maklerkosten zu decken, oder ihre Objekte künftig ohne Makler selbst vermieten werden. Vermietern fehlt jedoch häufig das Know-how und die Zeit, Wohnungen angemessen anzubieten, weswegen sich zumindest die letztgenannte Befürchtung nicht bewahrheitet hat.

Beim Gesetz für die Regelung der Maklerprovision bei Immobilienverkäufen bleibt abzuwarten, ob es sich auf die Höhe von Provisionen auswirkt. Möglicherweise verhandeln Verkäufer stärker, da sie bisher häufig gar keine Maklerkosten tragen mussten und die veranschlagte Provisionshöhe daher meist einfach akzeptiert haben.