Was ist beim Hauskauf steuerlich absetzbar?

Grundregeln bei Vermietung, Gewerbe und Selbstnutzung

Ob und welche Kosten Sie beim Hauskauf von der Steuer absetzen können, hängt davon ab, auf welche Weise Sie die Immobilie nach dem Kauf nutzen. Grundsätzlich gilt: Bei Immobilienerwerb und Finanzierung entstehende Aufwendungen lassen sich nur steuerlich geltend machen, wenn die Immobilie für die Erzielung steuerpflichtiger Einkünfte verwendet wird. Daraus ergibt sich die folgende Unterteilung:

• Vermietete Immobilien. Wenn Sie Immobilien vermieten, müssen Sie die Mieteinkünfte versteuern. Im Gegenzug dürfen Sie jedoch auch die damit Aufwendungen für das vermietete Haus oder die Eigentumswohnung steuerlich absetzen.
• Gewerbliche Nutzung. Nutzen Sie die Immobilie für die Ausübung einer freiberuflichen oder gewerblichen Tätigkeit, sind die Kosten ebenfalls steuerlich absetzbar. Dies betrifft beispielsweise Büroräume von Selbstständigen, Ladengeschäfte oder Produktionsräume.
• Selbstnutzung. Das Bewohnen eines Eigenheims stellt aus Sicht des Gesetzgebers keine Basis für steuerpflichtige Einkünfte das. Damit können Selbstnutzer die Kosten beim Wohnungs- und Hauskauf nur in besonderen Fällen steuerlich absetzen.

Den Immobilienkredit steuerlich absetzen als Vermieter

Wenn Sie eine Immobilie vermieten, sind die Kosten für den Wohnungs- oder Hauskredit steuerlich absetzbar. Dabei ist jedoch zu beachten, dass Sie als steuerlichen Aufwand nur die Zinskosten, nicht jedoch die Tilgung geltend machen können.

Damit ist nicht die komplette monatliche Finanzierungsrate absetzbar, wenn diese auch einen Tilgungsanteil enthält. Den steuerlich absetzbaren Zinsanteil müssen Sie jedoch nicht manuell herausrechnen, sondern können ihn dem jährlichen Auszug aus dem Darlehenskonto entnehmen.

Sind die Nebenkosten steuerlich absetzbar?

Zusätzlich zu den Zinskosten können Sie als Immobilienanleger bei der Vermietung weitere Kosten steuerlich geltend machen.

Abschreibung (AfA)

Für die Abnutzung des Gebäudewertes können Vermieter die so genannte "Absetzung für Abnutzung" (AfA) geltend machen. Dabei gibt es zwei Varianten:

• Lineare AfA. Diese beträgt für Wohngebäude jährlich 2 % der Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bei Altbauten bzw. 3 % bei Neubauten. Sie ist jedes Jahr gleich hoch, weil sie immer von den ursprünglichen Anschaffungskosten errechnet wird.
• Degressive AfA. Bei Neubauten können Vermieter auch 5 % als degressive AfA geltend machen. Hier wird jedoch im Folgejahr jeweils der Restwert des Gebäudes nach Abzug der Abschreibung und nicht mehr der volle Anschaffungswert angesetzt. Damit wird die AfA nach und nach geringer.

Grunderwerbssteuer und andere Kaufnebenkosten

Kaufnebenkosten wie Grunderwerbssteuer oder Notargebühren können Sie als Vermieter nicht direkt als Aufwendungen von der Steuer absetzen. Allerdings erhöhen diese den Anschaffungswert der Immobilie, so dass die steuermindernde AfA entsprechend ansteigt.

Die nachfolgende Beispielrechnung zeigt anhand des fiktiven Erwerbs einer gebrauchten Eigentumswohnung, wie sich die Kaufnebenkosten auf die Abschreibung auswirken:

Betriebskosten

Für Vermieter sind auch laufende Nebenkosten steuerlich absetzbar. Dazu zählen etwa Aufwendungen für Grundsteuer, Reparaturen oder die Gebühren für den Hausverwalter. Allerdings wirken sich nur die Betriebs- und Nebenkosten, die Sie nicht an den Mieter weitergegeben haben, steuermindernd aus.

Modernisierungskredite

Wenn Sie eine vermietete Wohnung renovieren und dafür einen Kredit aufnehmen, können Sie die dafür anfallenden Kreditzinsen als Werbungskosten steuerlich geltend machen. Günstige Kreditangebote finden Sie mit dem Verivox-Kreditvergleich.

Was gilt bei teilweiser gewerblicher Nutzung?

Häufig planen Freiberufler und Selbstständige beim Hauskauf die teilweise gewerbliche Nutzung des Gebäudes. Typisches Beispiel ist die Büro- oder Praxisfläche im Einliegergeschoss, während die darüber liegenden Geschosse als Wohnraum dienen.

In solchen Fällen gilt: Für den gewerblichen Teil sind AfA, Finanzierungszinsen und Nebenkosten steuerlich absetzbar, nicht jedoch für den privat genutzten Anteil der Immobilie. Im Regelfall können Eigentümer dann die Kosten für den gewerblichen Anteil an der gesamten Fläche der Wohn- und Gewerberäume steuerlich geltend machen.

Sonderausgabenabzug beim Wohnriester-Darlehen

Mit dem Abschluss eines Wohnriester-Vertrags können Sie sowohl in der Ansparphase als auch bei der Tilgung des Darlehens die Riester-Förderung in Anspruch nehmen. Voraussetzung ist, dass Sie einen dafür zugelassenen Bausparvertrag bzw. Immobilienkredit abgeschlossen und ein Anrecht auf die Riester-Förderung haben.

Unter bestimmten Voraussetzungen können Sie nicht nur Riester-Zulage, sondern über den Sonderausgabenabzug noch eine zusätzliche Steuerrückerstattung erhalten. Dies ist häufig der Fall, wenn bei gutem Verdienst kein Anspruch auf Kinderzulage besteht.

Ob Sie eine Rückerstattung aus dem Sonderausgabenabzug erhalten, müssen Sie nicht selbst ausrechnen. Beim Eintrag des Riester-Vertrags in die Steuererklärung führt das Finanzamt automatisch eine so genannte Günstigerprüfung durch und ermittelt, ob Sie zusätzlich zu den Zulagen noch eine Steuerrückerstattung erhalten.

Bausparvergleich

Arbeitszimmer: Kreditzinsen und Co. absetzen auch bei Selbstnutzung

Unter bestimmten Voraussetzungen können Sie auch bei Selbstnutzung Aufwendungen steuerlich geltend machen. In erster Linie ist dies bei der Nutzung eines häuslichen Arbeitszimmers der Fall. Voraussetzung ist jedoch, dass Ihnen kein anderer Arbeitsplatz zur Verfügung steht, etwa weil Sie als Arbeitnehmer ausschließlich im Homeoffice arbeiten oder als Selbstständiger kein Büro außerhalb der Wohnung nutzen. Außerdem muss das Arbeitszimmer ein abgeschlossener Raum sein und es darf nicht für andere Zwecke – beispielsweise als Gästezimmer – mit genutzt werden.

In unbegrenzter Höhe können Sie die Kosten fürs Arbeitszimmer absetzen, wenn es den Mittelpunkt Ihrer gesamten beruflichen Tätigkeit bildet. Das kann etwa bei hauptberuflich selbstständigen Programmierern der Fall sein, die außer dem häuslichen Arbeitszimmer keine anderen Arbeitsräume haben. Dient das Arbeitszimmer als Büro etwa für eine nebenberufliche Selbstständigkeit, können Sie pro Jahr maximal 1.250 Euro steuermindernd ansetzen.

Beispielrechnung für die Absetzung des Arbeitszimmers

Die Kosten für ein Arbeitszimmer können anteilig im Verhältnis zur Gesamtwohnfläche steuerlich abgesetzt werden. Wie das funktionieren kann, zeigt die vereinfachte Beispielrechnung:

Aufwendungen beim Hauskauf in der Steuererklärung eintragen

In welchem Teil der Steuererklärung sich Finanzierungs- und Nebenkosten steuerlich absetzen lassen, hängt davon ab, welcher Einkunftsart die Kosten zuzuordnen sind:

• Vermietung. Absetzbare Aufwendungen, die bei der Vermietung von Immobilien entstehen, sind in der Anlage V (Vermietung und Verpachtung) als Werbungskosten einzutragen.
• Gewerbe. Entstehen die Kosten im Zusammenhang mit einer freiberuflichen oder gewerblichen Nutzung der Immobilie, werden sie in der Einnahmen-Überschussrechnung (EÜR) als Betriebsausgaben aufgeführt.
• Wohnriester. Einzahlungen bzw. Tilgungsleistungen zu Wohnriester-Verträgen werden als Sonderausgaben eingetragen.
• Homeoffice. Wenn Sie als Arbeitnehmer im Homeoffice arbeiten und Kosten für das häusliche Arbeitszimmer bzw. die Homeoffice-Pauschale geltend machen, tragen Sie dies in der Anlage N (Nichtselbstständige Arbeit) als Werbungskosten ein.