Vermietung: Darauf müssen Sie achten

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Bei der Vermietung einer Immobilie müssen Eigentümer einige Dinge beachten. Sowohl bei der Mietpreisfindung als auch bei der Mieterauswahl können nämlich schnell Fehler passieren, die mitunter beträchtliche Auswirkungen haben. Wer ein Haus oder eine Wohnung erfolgreich vermieten möchte, sollte sich daher ausreichend informieren und möglichst über einige Fachkenntnisse verfügen.

Das Wichtigste in Kürze

  • Während die Vermietung einer Wohnung eine beliebte Art der Kapitalanlage ist, gilt die Vermietung eines Einfamilienhauses als eher unrentabel.
  • Die Miete für eine Wohnung darf höchstens 20 Prozent über dem ortsüblichen Niveau liegen (in Regionen mit Mietpreisbreme sogar nur 10 Prozent).
  • Zu den wichtigsten Kriterien für die Mieterauswahl gehört die Zahlungsfähigkeit, weshalb Sie sich von Interessenten eine aktuelle SCHUFA-Auskunft, eine Mieterselbstauskunft sowie eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung vorlegen lassen sollten.
  • Wer mit der Vermietung einer Immobilie Erträge erzielt, muss diese in Anlage V der Einkommensteuererklärung angeben.

Wann lohnt sich die Vermietung einer Immobilie?

Ob es lohnenswert ist, eine Wohnung oder ein Haus zu vermieten, unterscheidet sich von Einzelfall zu Einzelfall. Wohnungen zur Vermietung gelten unter Privatinvestoren jedoch als beliebte Kapitalanlage. Dies liegt zum einen daran, dass die Verwaltung vergleichsweise unkompliziert ist. Zum anderen teilen sich die finanziellen Aufwendungen für die Instandhaltung oder notwendige Modernisierungsarbeiten auf sämtliche Eigentümer auf.

Ein Haus zu vermieten lohnt sich für den Eigentümer meist nur, wenn er die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt wieder selbst bewohnen möchte oder beim Verkauf noch Spekulationssteuer anfallen würde. Auch die Vermietung an Angehörige ist nicht unüblich. Meist veranschlagen Immobilienbesitzer bei Verwandten eine deutlich niedrigere Miete. Diese sollte jedoch mindestens bei 66 Prozent des ortsüblichen Mietspiegels liegen, da andernfalls steuerliche Nachteile die Folge sind.

Anders als bei einer Wohnimmobilie lässt sich bei der Vermietung einer Gewerbeimmobilie oftmals Umsatzsteuer ausweisen. Für Vermieter ist dies vor allem dann vorteilhaft, wenn sie bei hohen Sanierungskosten die Vorsteuer abziehen können. Ein weiterer Unterschied zu Wohnungen und Häusern besteht darin, dass die Besitzer die Immobilie einfacher veräußern können, wenn es keinen Leerstand gibt. Bei Wohnraum verhält es sich genau umgekehrt.

Den Mietpreis festlegen

Wenn Sie sich für die Vermietung einer Wohnung entschieden haben, müssen Sie zunächst die Miete kalkulieren. Dazu können sich Eigentümer an Online-Vermietungsplattformen orientieren. Wohnungsbesitzer müssen dabei unbedingt die in einigen Städten beziehungsweise Regionen vorhandenen Mietpreisbremsen beachten. Grundsätzlich gibt es eine Obergrenze, die bei 120 Prozent der ortsüblichen Miete liegt. Ist eine Mietpreisbremse vorhanden, darf der Wert dagegen nur 10 Prozent über dem Durchschnitt liegen. Bei der Kalkulation sollten Eigentümer jedoch auch andere Variablen wie den regionalen Wohnungsmarkt und die Beliebtheit der Immobilie berücksichtigen.

Den passenden Mieter finden

Nach der Mietkalkulation gilt es, sich der Suche nach einem geeigneten Mieter zu widmen. Trotz der dafür anfallenden Kosten kann es sinnvoll sein, auf die Dienste eines Immobilienmaklers zurückzugreifen. Dieser kennt den regionalen Immobilienmarkt besser und er weiß zudem genau, wie er die Solvenz eines Mietinteressenten prüft. Außerdem unterstützt er dabei, die Immobilie zu bewerben, Besichtigungen durchzuführen und den Mietvertrag aufzusetzen.

Wenn Sie keinen Makler beauftragen und sich lieber in Eigenregie um die Vermietung kümmern möchten, sollten Sie von Mietinteressenten verschiedene Nachweise verlangen. Schließlich möchten Sie sich einen Eindruck von dessen Zahlungsfähigkeit verschaffen. Zu den Dokumenten von Interesse gehören vor allem:

  • Aktuelle SCHUFA-Auskunft
  • Mieterselbstauskunft
  • Mietschuldenfreiheitsbescheinigung

Außerdem sollten Eigentümer sich bei den Interessenten erkundigen, wie viele Berufstätige der Haushalt umfasst. Es ist natürlich grundsätzlich von Vorteil, wenn zwei Personen Einkommen erwirtschaften. Gibt es lediglich einen Verdiener, ist das Risiko eines Mietausfalls höher, beispielsweise bei einer längerfristigen Arbeitslosigkeit. Zudem sollte die Chemie zwischen Mieter und Vermieter stimmen. Dies gilt vor allem dann, wenn Sie eine Wohnung im eigenen Haus vermieten wollen. Schließlich handelt es sich bei der Mieterwahl für gewöhnlich um eine langfristige Entscheidung.

Mietvertrag: Worauf sollten Vermieter achten?

Wer für den Mietvertrag einen Vordruck nutzt, sollte unbedingt darauf achten, aus welcher Quelle dieser stammt. Beim Vermieterschutzbund und den Vermietervereinen liegt der Fokus auf den Interessen des Eigentümers. Wer sich unsicher ist, welche Formulierungen und Klauseln der Mietvertrag enthalten sollte, kann sich von einem Fachanwalt für Mietrecht oder von einem Immobilienmakler unterstützen lassen.

Mieteinnahmen richtig versteuern

Erzielen Sie als Privatperson mit der Vermietung einer Immobilie beziehungsweise Wohnung Einnahmen, besteht natürlich die Verpflichtung, diese zu versteuern. Steuerrechtlich gelten Mieteinnahmen als gewöhnliches Einkommen. Immobilieneigentümer müssen entsprechende Erträge in Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) ihrer Steuererklärung angeben. Allerdings können Hausbesitzer auch zahlreiche Ausgaben geltend machen, wenn sie eine Wohnung vermieten, beispielsweise:

  • Abschreibungen
  • Schuldzinsen
  • Reparatur- und Instandhaltungskosten