Hypothekenzinsen: So kommt Ihr Bauzins zustande

+++ Dieser Ratgeber wird regelmäßig aktualisiert. Die folgenden Informationen und Zinssätze entsprechen dem aktuellen Stand im November 2021. +++

Preise zu vergleichen, lohnt sich für Verbraucher immer. Aber für die Baufinanzierung gilt das ganz besonders. Selbst kleine Unterschiede bei den Hypothekenzinsen haben enorme Auswirkungen. Wir erklären, welche Faktoren Ihre Bauzinsen beeinflussen, wie Sie ein Hypothekendarlehen zu einem günstigen effektiven Jahreszins ergattern und wie hoch das Sparpotenzial ist.

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0,2 Prozent günstigerer Zinssatz spart fast 4.300 Euro

Der Immobilienerwerb ist für die meisten Verbraucher die größte Investition ihres Lebens. Der Nettodarlehensbetrag einer Baufinanzierung ist hoch und die Kreditlaufzeiten sind lang. Deshalb haben schon minimale Unterschiede im Hypothekenzins enorme Auswirkungen. Ein einfaches Rechenbeispiel verdeutlicht, wie wichtig der Anbietervergleich bei einer Baufinanzierung ist:

Ein Volltilgerdarlehen in Höhe von 200.000 Euro mit 20-jähriger Laufzeit erhält die Mehrheit der Kunden bei den günstigsten Banken aktuell zum Effektivzins von 1,27 Prozent oder besser. Schon ein 0,2 Prozentpunkte höherer effektiver Jahreszins würde das Darlehen um 4.300 Euro verteuern. Die folgende Tabelle zeigt, wie stark sich unterschiedliche Zinssätze auswirken:

Allgemeine Zinsentwicklung beeinflusst Bauzinsen

Doch der Zinssatz Ihrer Baufinanzierung hängt nicht nur von der Auswahl der Bank ab. Eine wichtige Rolle spielt auch das allgemeine Zinsumfeld. Dieses wiederum hängt vor allem vom Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB) ab. In einer allgemeinen Niedrigzinsphase sind auch die Hypothekenzinsen günstig, ebenso wird in Zeiten allgemein steigender Zinsen auch die Immobilienfinanzierung teurer. Die interaktiven Charts zeigen, wie ähnlich sich Leit- und Hypothekenzins entwickeln.

Doch auch in den Zeiten, in denen der EZB-Leitzins sich nicht verändert, schwanken die Hypothekenzinsen. Das liegt im Wesentlichen am Anleihemarkt. Das ist der Markt für festverzinsliche Wertpapiere. Hier besorgen sich Hypothekenbanken das Geld für ihre Baudarlehen.

Zinserwartung in den Hypothekenzinsen eingepreist

Die Renditen, die Anleger für Anleihen kassieren, hängen maßgeblich davon ab, welche Zinsentwicklung der Markt langfristig erwartet. Wenn er für die Zukunft mit steigenden Zinsen rechnet, steigen auch die Renditen der Anleihen und damit die Refinanzierungskosten der Banken für ihre Baukredite. Die höheren Kosten geben diese dann in Form höherer Hypothekenzinsen an ihre Kunden weiter. Die Entwicklung der Hypothekenzinsen nimmt eine erst für die Zukunft erwartete Zinsänderung häufig schon vorweg.

Mehr zum Thema: Zinsentwicklung und Zinsprognose für Spar- und Kreditzinsen

Ein hoher Eigenkapitalanteil reduziert Ihre Bauzinsen

Hypothekenzinsen hängen aber nicht nur vom allgemeinen Zinsumfeld ab. Grundsätzlich gilt: Je höher das Risiko für die Bank ist, umso höher fällt Ihr individueller effektiver Jahreszins aus. Deshalb haben auch Ihre Kreditwürdigkeit und das Eigenkapital, das Sie in die Baufinanzierung einbringen, großen Einfluss auf Ihre Hypothekenzinsen.

Ein Baudarlehen ist in der Regel durch ein Grundpfandrecht besichert. Die Bank kann die Immobilie verkaufen, falls das Darlehen nicht zurückgezahlt wird. Aus dem Erlös wird dann die Kreditschuld getilgt. Je mehr Eigenkapital Sie in die Baufinanzierung einbringen, desto geringer wird das Risiko, dass die Bank in einem solchen Fall Verluste macht. Deshalb kann sie bei einem hohen Eigenkapitalanteil auch einen besseren Hypothekenzins anbieten.

Faustregel fürs Eigenkapital

Laut einer Faustregel sollten Sie mindestens 20 Prozent des Kaufpreises sowie sämtliche Nebenkosten mit Eigenkapital finanzieren, um einen attraktiven Zinssatz zu erhalten. Bei einem Kaufpreis von 250.000 Euro bedeutet das immerhin, dass Hauskäufer 50.000 Euro Eigenkapital plus 10.000 Euro für Makler, Grunderwerbsteuer und Notarkosten angespart haben sollten.

Die wichtigsten Nebenkosten beim Hauskauf und der Unterhaltung einer Immobilie

Bonität beeinflusst den individuellen Hypothekenzins

Für Ihre Bonität ist unter anderem die Sicherheit und die Höhe Ihres regelmäßigen Einkommens ausschlaggebend. Darüber hinaus ermittelt der Darlehensgeber über eine Anfrage bei der Schufa, welche Zahlungsverpflichtungen bereits bestehen und ob Sie bereits laufende Darlehen abbezahlen. Das ist wichtig für die Bank, um einzuschätzen, ob Sie sich die monatlichen Raten für Ihr Hypothekendarlehen dauerhaft leisten können. Je höher Ihre Kreditwürdigkeit ist, desto geringer ist das Kreditausfallrisiko für die Bank und desto günstiger wird der Zins für Ihr Darlehen.

Ratgeber Immobilienfinanzierung: Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Lange Zinsbindung macht die Baufinanzierung berechenbar

Ein weiterer Faktor für die Höhe der Hypothekenzinsen ist die Dauer der Zinsbindung. In einer Niedrigzinsphase spricht viel dafür, die Zinsen möglichst lange festzuschreiben – zum Beispiel für 20 Jahre. Das macht die Baufinanzierung dauerhaft berechenbar. Steigende Zinsen müssen Sie dann für einen langen Zeitraum nicht mehr kümmern. Sollten die Zinsen hingegen fallen, haben Sie nach 10 Jahren ein gesetzliches Kündigungsrecht und können die Restschuld dann zu einem günstigeren Zinssatz finanzieren.

Allerdings müssen Sie dieses Plus an Sicherheit teuer bezahlen. Für eine Baufinanzierung mit langfristiger Zinsbindung verlangen Banken einen deutlich höheren Zins als für ein Darlehen mit kürzerer Laufzeit von beispielsweise nur 10 Jahren.

Berechnung mit 250.000 € Kaufpreis, 200.000 € Kreditbetrag, 3 % Tilgung, keine Sondertilgung

Je kürzer die Laufzeit desto höher die Tilgung

Niemand kann zuverlässig voraussagen, wie hoch die Hypothekenzinsen in 10 Jahren sein werden, wenn die Anschlussfinanzierung ansteht. Falls die Zinsen bis dahin deutlich anziehen und Ihre Restschuld noch immer sehr hoch ist, könnten Sie in finanzielle Schwierigkeiten geraten. Wer zugunsten eines niedrigen Zinssatzes eine kurze Zinsbindung wählt, sollte deshalb umso mehr vom Kredit tilgen – am besten mehr als 3 Prozent zu Beginn, damit die Restschuld am Ende der Zinsbindungsfrist so niedrig wie möglich ist.