Baufinanzierung ohne Eigenkapital: So klappt's!

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Manche Banken bieten die Finanzierung des Haus- oder Wohnungskaufs ohne Eigenkapital an. Wer damit liebäugelt, sollte jedoch die Risiken kennen und sein Finanzierungsmodell entsprechend ausrichten.

Das Wichtigste in Kürze

  • Die Vollfinanzierung bezieht sich im Regelfall auf den Kaufpreis der Immobilie. Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklergebühr sollten Erwerber aus eigenen Mitteln bezahlen können.
  • Weil Banken bei einer 100-Prozent-Finanzierung einen Risikoaufschlag auf den Zins erheben, sind solche Finanzierungsangebote meist deutlich teurer als klassische Baufinanzierungen mit Eigenkapital.
  • Mit einer möglichst hohen Anfangstilgung und einer langen Sollzinsbindung können Kreditnehmer bei einer Vollfinanzierung die Risiken reduzieren.

Wohnung oder Haus kaufen ohne Eigenkapital: Geht das?

Viele Bundesbürger wollen möglichst früh ihren Traum von den eigenen vier Wänden realisieren und eine Wohnung oder ein Haus kaufen. Ohne Eigenkapital ist dies jedoch angesichts des hohen Darlehensbetrags eine große finanzielle Herausforderung. Auf der anderen Seite dauert es hingegen oft viele Jahre, bis einige Zehntausend Euro an Eigenmitteln angespart sind.

Grundsätzlich ist auch eine Vollfinanzierung des Immobilienkaufs möglich, wenn aus Sicht der Bank die persönlichen Einkommensverhältnisse die Rückzahlung des Darlehens gewährleisten. Dennoch sollten Immobilieninteressenten die damit verbundenen Risiken kennen und ihre solche Entscheidung sorgfältig abwägen.

Nebenkosten aus Eigenmitteln finanzieren

Häufig verlangen Banken, dass der Käufer zumindest die Nebenkosten des Immobilienerwerbs aus eigenen Mitteln bezahlen kann. Hierbei handelt es sich um die Grunderwerbsteuer, die Notarkosten und Grundbuchgebühren und gegebenenfalls die Maklercourtage. Je nach Bundesland können sich diese Ausgaben auf mehr als 10 Prozent des Kaufpreises summieren.

Höhere Kosten bei Vollfinanzierung

Kreditinstitute erheben meist einen Zinsaufschlag, wenn der Darlehensbetrag im Verhältnis zum Kaufpreis sehr hoch ist. Das bedeutet konkret: Wer bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro nur 300.000 Euro Kredit benötigt, erhält in der Regel einen günstigeren Zins als ein Käufer, der die vollen 400.000 Euro über ein Immobiliendarlehen finanzieren muss.

Welche Risiken birgt der Hauskauf ohne Eigenkapital?

Eine Wohnungs- oder Hausfinanzierung ohne Eigenkapital ist mit vergleichsweise hohen Kosten verbunden, weil zu der höheren Darlehenssumme noch der Zinsaufschlag für die Vollfinanzierung hinzukommt. Die folgende Tabelle zeigt die Auswirkungen anhand eines fiktiven Beispiels.

Finanzierung mit 10 % Eigenkapital
Finanzierung ohne Eigenkapital
Kaufpreis der Immobilie 400.000 Euro 400.000 Euro
Darlehensbetrag 360.000 Euro 400.000 Euro
Anfängliche Tilgung 3% 3%
Sollzins 1,50% 1,75%
Monatliche Darlehensrate 1.350 Euro 1.583,33 Euro

Das Berechnungsbeispiel zeigt: In diesem Fall würden 10 Prozent weniger Eigenkapital zu einer Erhöhung der Monatsrate um gut 17 Prozent führen. Grund für den überproportionalen Kostenanstieg ist die Kombination aus höherer Darlehenssumme und Zinsaufschlag.

Damit offenbart sich das erste Risiko beim Wohnungs- oder Hauskredit ohne Eigenkapital: Ist der Kreditnehmer nicht in der Lage, die hohe finanzielle Belastung auf Dauer zu tragen, riskiert er im schlimmsten Fall das Scheitern der Finanzierung.

Restschuld-Risiko bei Notverkauf

Wenn es zu einem Notverkauf der Immobilie kommt, weil der Finanzierungsnehmer die finanzielle Belastung nicht tragen kann, ist bei einer Vollfinanzierung die noch ausstehende Restschuld zuweilen höher als der erzielte Verkaufspreis. Je nach Marktsituation und Dringlichkeit müssen Eigentümer nämlich damit rechnen, dass sich bei einem schnell abzuwickelnden Verkauf nicht der Preis erzielen lässt, den der Verkäufer ursprünglich für das Objekt bezahlt hat.

In solchen Fällen reicht dann der Verkaufspreis nicht aus, um die Finanzierung vollständig abzulösen – mit der Folge, dass der Verkäufer die verbleibenden Restschulden abstottern muss.

Hauskredit ohne Eigenkapital: das richtige Finanzierungskonzept

Jede Baufinanzierung sollte sorgfältig geplant sein. Das gilt in besonderem Maße, wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung kaufen, ohne Eigenkapital mit einbringen zu können. Mit den folgenden Maßnahmen lassen sich die Risiken bei einer Vollfinanzierung reduzieren:

  • Keine Kreditfinanzierung der Nebenkosten. Wenn die Eigenmittel nicht ausreichen, um die Nebenkosten in Form von Grunderwerbsteuer, Notargebühr und Maklercourtage abzudecken, sollten Kaufinteressenten ihr Vorhaben aufschieben und zuerst einmal weiteres Eigenkapital bilden.
  • Hoher Tilgungsanteil. Bei einem Wohnungs- oder Hauskauf ohne Eigenkapital sollte der anfängliche Tilgungsanteil so hoch wie möglich sein, um über eine schnellere Entschuldung nachträglich Eigenkapital zu bilden. Wer beispielsweise mit 4 Prozent zu tilgen beginnt, hat schon nach fünf Jahren seinen Kreditsaldo um knapp 21 Prozent reduziert.
  • Lange Zinssicherheit. Mit einer Bindung des Sollzinssatzes über 15 oder gar 20 Jahre erhalten Bauherren Kalkulationssicherheit. Darüber hinaus ist dann beim Auslaufen der Sollzinsbindung schon ein großer Teil des Darlehens zurückgezahlt, so dass bis dahin ein möglicher Zinsanstieg nur noch geringe Auswirkungen auf die Monatsrate hat.
  • Sondertilgungen. Wer sich im Darlehensvertrag ein jährliches Kontingent für zusätzliche Tilgungen einräumen lässt, kann noch schneller die Schulden reduzieren und damit auch Zinskosten sparen.

Tipp: Zwar erhöht ein höherer Tilgungsanteil und eine lange Sollzinsbindung die monatliche Kreditrate. Wer sich diese dann nicht mehr leisten kann, sollte jedoch lieber seine Immobilienwünsche reduzieren als auf eine knapp kalkulierte Finanzierung mit hohen Risiken zu setzen.