Bild: Hand mit Haus und Schlüsseln ©Robert Kneschke/fotolia.com

Immobilien-Leasing

Das Immobilien-Leasing gilt als Unterart des klassischen Leasings und findet im gewerblichen Bereich Anwendung. Dabei können sowohl Immobilien selbst als auch unbewegliche Maschinen Leasinggegenstand sein. Leasinggeber sind beim Immobilien-Leasing in der Regel Banken.

Die Vorgehensweise

Der Immobilieninteressent möchte nicht selbst als Finanzierer auftreten, sondern beauftragt den Leasinggeber mit dem Erwerb oder der Erstellung der Immobilie. Dafür gibt es drei Möglichkeiten.

Neubauleasing

Die Erstellung einer neuen Immobilie wird gemäß den Vorgaben des Leasingnehmers durchgeführt. Der Leasingvertrag selbst läuft in der Regel über einen sehr langen Zeitraum, der 20 oder 25 Jahre betragen kann.

Buy and Lease

Basiert das Immobilien-Leasing auf der Buy and Lease-Variante, erwirbt der Leasinggeber das Objekt und vermietet es dann langfristig an den Leasingnehmer weiter.

Sale and Lease Back

Neben dem Leasing mobiler Wirtschaftsgüter findet diese Vorgehensweise auch im Immobilien-Leasing Anwendung. Der Leasingnehmer erstellt dabei ein neues Gebäude oder nutzt eine Bestandsimmobilie. Das Objekt wird an den Leasinggeber verkauft und anschließend gemietet.

Steuerrechtlich unterscheidet sich die Finanzierung einer Immobilie vom Leasing in Hinblick auf die Mehrwertsteuer. Wird das Gebäude klassisch finanziert, sind die Darlehensraten mehrwertsteuerfrei. Für ein Unternehmen kann es jedoch unter steuerlichen Gesichtspunkten sinnvoll sein, wenn durch das Sale and Lease Back künstlich eine Umsatzsteuerschuld geschaffen wird, die dann im Rahmen der Umsatzsteuererklärung mit der vereinnahmten Mehrwertsteuer verrechnet werden kann.

Immobilien-Leasing nimmt im Sinne des § 499 BGB gegenüber dem klassischen Leasing eine Sonderstellung ein, da es als Finanzierungshilfe, nicht als entgeltpflichtige Gebrauchsüberlassung gesehen wird.

Immobilien-Leasing als „Full Service Leasing“

Das Immobilien-Leasing hat sich heute als eine Form der Immobilienfinanzierung mit Full Service etabliert. Der Leasinggeber übernimmt dabei von der Planung über die Erstellung bis hin zum Immobilienmanagement alle Aufgaben, die in Zusammenhang mit Herstellung und späterem Betrieb der Immobilie zum Tragen kommen. Der Leasingnehmer hat den Vorteil, dass keinerlei Kapital, im Vergleich zum notwendigen Eigenkapital bei einer Finanzierung, gebunden wird.

Vertragliche Ausgestaltung

Dem Immobilien-Leasing liegen in den meisten Fällen Leasingverträge mit Teilamortisation zugrunde. Dies bedeutet, dass am Ende der Leasingdauer noch ein Restwert für das Objekt besteht. Diese Leasingverträge sehen vor, dass die Differenz zwischen Leasingrate und dem Kapitaldienst, den der Leasinggeber für das aufgenommene Darlehen zur Finanzierung des Leasingobjektes zu leisten hat, in der Form eines Mietdarlehens seitens des Leasingnehmers an den Leasinggeber getragen wird. Am Ende der Laufzeit des Leasingvertrages entspricht die Summe des Mietdarlehens dem Restwert des Objektes. Möchte der Leasingnehmer am Ende der Vertragslaufzeit auf die Übernahme des Objektes optieren, entspricht der Verkaufspreis der Summe des Mietdarlehens.

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