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Eigenkapital

Ob es um die Eigenkapitalausstattung eines Unternehmens geht oder um das Eigenkapital bei einer Baufinanzierung: generell gilt, je mehr um so besser. Bei einer Firma bedeutet viel Eigenkapital ein solides Fundament, bei einer Baufinanzierung hebt es die Bonität und senkt die monatliche Zinslast. Obwohl heute auch Baufinanzierungen ohne Eigenkapital zur Verfügung gestellt werden, beträgt bei einer soliden Finanzierung die Eigenkapitalquote mindestens 20 Prozent des Kaufpreises.

Das Eigenkapital und der Beleihungswert in der Baufinanzierung

Der Beleihungswert stellt die Höhe der Sicherheit dar, welche die Bank in der Immobilie sieht. Eigenkapital und Beleihungswert sind bei einer Baufinanzierung eng miteinander verknüpft. Dazu ein Beispiel:

Der Kaufpreis einer Immobilie beträgt 300.000 Euro und ist mit dem Beleihungswert identisch. Die Bank kann bis zu 80 Prozent des Beleihungswertes finanzieren – die monatliche Liquidität des Erwerbers vorausgesetzt. In diesem Fall dreht es sich um die Summe von 240.000 Euro. Zu den 300.000 Euro Kaufpreis kommen noch zehn Prozent Erwerbsnebenkosten, 30.000 Euro, hinzu. Der Käufer benötigt also ein Eigenkapital von 90.000 Euro. Verfügt er über diese Summe, steht der Finanzierung nichts im Wege. Beträgt sein Eigenkapital jedoch nur 60.000 Euro, besteht eine Unterdeckung von 30.000 Euro. Diese durch einen Ratenkredit zu finanzieren, wird schwierig, da das Hypothekendarlehen auf die Immobilie bei der Schufa gemeldet ist. Die Alternative wäre, ein günstigeres Objekt zu suchen. In den seltensten Fällen übersteigt der Beleihungswert den Kaufpreis, in der Regel verhält es sich marginal andersherum.

Eigenkapital – was ist das eigentlich?

Obwohl diese Frage auf den ersten Sinn absurd klingt, kann sie im Zusammenhang mit einer Baufinanzierung durchaus gestellt werden. Als Eigenkapital gelten nämlich nicht nur Bargeld oder verkäufliche Wertpapiere. Der Rahmen ist sehr viel weiter gefasst.

Das klassische Eigenkapital

In erster Linie greifen Immobilienerwerber natürlich auf das Ersparte zu. Tagesgeldkonten werden aufgelöst, Wertpapiere verkauft. Der zweite Fall macht allerdings nur Sinn, wenn die Zinsen von Anleihen unter den Zinsen für das Darlehen rentieren. Stammen die Anleihen noch aus einer Hochzinsphase und das Darlehen wird in einer Niedrigzinsphase geschlossen, können die Erträge aus den festverzinslichen Papieren einen Teil der Zinslast tragen.

Die Lebensversicherung

Eine Lebens- oder Rentenversicherung muss nicht verkauft werden, um dem Eigenkapital zugerechnet zu werden. Im Rahmen einer Abtretung erhöht der Rückkaufswert aber den Rahmen der Sicherheiten und ermöglicht damit eine höhere Darlehensberechnung.

Das Arbeitgeberdarlehen

Bei einem Arbeitgeberdarlehen handelt es sich zwar nicht um eine Sicherheit, aber um ein Darlehen, welches bei einer Finanzierung Eigenkapitalcharakter besitzt. Aus steuerrechtlichen Gründen ist es allerdings wichtig, dass ein korrekter Darlehensvertrag zwischen Arbeitnehmer und Arbeitgeber geschlossen wird. Dieser muss die Darlehenshöhe, den Zins und die Tilgungsrate sowie die Laufzeit beinhalten. Der Zinssatz darf eine bestimmte Grenze, abhängig vom durchschnittlichen Pfandbriefzins, nicht unterschreiten. Andernfalls handelt es sich bei dem Darlehen um einen steuerpflichtigen geldwerten Vorteil.

Das Verwandtendarlehen

Bei dieser Variante der Eigenmittelbeschaffung muss die Bank noch nicht einmal davon in Kenntnis gesetzt werden, solange die monatliche Rate ohne Probleme bedient werden kann. Die Ausgestaltung ist völlig individuell und kann ohne Vertrag oder auf Wunsch auch vertraglich und vom Notar bestätigt durchgeführt werden.

Die Muskelhypothek

Beinhaltet die Darlehenssumme für den Erwerb einer Immobilie auch Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten, erkennen die Banken Eigenleistung, im Volksmund auch als Muskelhypothek bekannt, als Eigenkapitalersatz an. Dabei wird der eingesparte Stundenlohn eines Handwerkers als Berechnungsgrundlage angesetzt. Gleiches gilt natürlich auch für die Hilfe von Freunden oder Verwandten. Es muss allerdings schlüssig nachgewiesen werden, dass die Personen das jeweilige Gewerk auch beherrschen. Gerade im Bereich Elektrik kann der Nachweis kritisch werden.

Bausparguthaben

Vorhandenes Bausparguthaben darf natürlich in der Liste des Eigenkapitalersatzes nicht fehlen. Ein in der Ansparung befindlicher Bausparvertrag muss nicht aufgelöst werden, um das Guthaben als Eigenkapital einzusetzen. Auch in diesem Fall ist eine Abtretung an die Bank völlig ausreichend.

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