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Bestellerprinzip

Das Bestellerprinzip beendet die gängige Praxis, dass Immobilienmakler von Vermietern beauftragt, aber von den Mietern bezahlt werden. Ab dem 1. Juni 2015 heißt es: „Wer bestellt, der bezahlt“.

Im Mietrechtsnovellierungsgesetz regelte der Gesetzgeber neben der Einführung der Mietpreisbremse auch die Maklerprovision für Wohnimmobilienvermietung neu. Makler dürfen ihre Provision nur von demjenigen einfordern, der sie beauftragt hat. Der Gesetzgeber geht davon aus, dass im Regelfall der Vermieter den Makler beauftragt. Entsprechend zahlt ausschließlich der Vermieter die Maklerprovision. Der Mieter, der den Makler wegen des Wohnungsangebots anspricht, soll nicht noch zusätzlich mit Maklerkosten belastet werden, die er selbst nicht verursacht hat.

Geltungsbereich des Bestellerprinzips

Das Bestellerprinzip gilt weder beim Verkauf von Wohnimmobilien noch bei der Vermietung von gewerblichen Immobilien. Hier bleibt es dabei, dass der Käufer eine Provision zahlen muss, sofern er mit dem Makler eine Provisionsvereinbarung akzeptiert hat. Das Bestellerprinzip greift nur, wenn Wohnimmobilien vermietet werden.

Das Bestellerprinzip gilt in allen Bundesländern. Es ist nicht wie die Mietpreisbremse auf bestimmte, von den Bundesländern ausgewiesene Regionen mit „angespannter Wohnungsversorgung“ beschränkt.

Makler können mit einem Mietinteressenten keine vom Gesetz abweichende Vereinbarung treffen. Das Bestellerprinzip ist verpflichtend. Makler dürfen nicht die Situation ausnutzen, dass der Mieter aus persönlichen Gründen dringend eine Wohnung benötigt. Berechnet der Makler entgegen dem Gesetz eine Provision, kann der Mieter die Rückzahlung verlangen (§ 5 WoVermG). Verstöße ahndet das Gesetz als Ordnungswidrigkeit. Es droht eine Geldbuße bis zu 2500 € (§ 8 WoVermG).

Wie war die Rechtslage davor?

§ 3 WoVermG regelte, dass der Makler vom „Wohnungssuchenden“, also vom Mieter, bis zu zwei Monatsmieten zuzüglich Umsatzsteuer als Maklercourtage (2,38 Monatskaltmieten) verlangen durfte. Diese Begrenzung gilt auch weiterhin.

Wann der Mieter Provision zahlt

Nach dem neuen Gesetz muss der Mieter diese Provision aber nur dann zahlen, wenn er den Makler damit beauftragt hat, ihm eine Immobilie zu suchen. Ein solcher Suchauftrag wäre etwa dann denkbar, wenn der Kunde berufsbedingt umziehen muss oder eine individuelle Immobilie sucht. Dann zahlt der Vermieter nichts.

Stillschweigend oder mündlich erteilte Aufträge genügen nicht – der Auftrag muss in „Textform“ im Sinne des § 126b BGB erteilt worden sein. Das kann etwa ein Brief, ein Auftragsformular, aber auch eine E-Mail sein: eine lesbare Erklärung, die die Person des Mieters nennt und auf einem „dauerhaften Datenträger“ abgegeben wird. Der Mieter braucht nicht eigenhändig zu unterschreiben.

Wann der Mieter keine Provision zahlt

Folgende Fälle gelten nicht als Suchauftrag:

  • Die bloße Anfrage nach einem angebotenen Objekt, welches der Makler etwa mit einem Inserat beworben hat.
  • Die Vermittlung von Immobilien, die der Makler bereits einem anderen Kunden angeboten hat.

Insbesondere der letzte Punkt macht es für Makler schwierig, Provision durch den Mieter zu erhalten.

Suchauftrag wiederrufen

Sofern ein Interessent tatsächlich eine provisionspflichtige Vereinbarung unterschrieben hat, kann er sich unter folgenden Voraussetzungen auf das 14-tägige Widerrufsrecht bei Maklerverträgen berufen (§ 312 Absatz 4 BGB):

  • Die Vereinbarung wurde außerhalb der Geschäftsräume des Immobilienmaklers, per E-Mail, telefonisch oder per Brief geschlossen.
  • Der Kunde hat die Immobilie noch nicht besichtigt.

Mögliche Nachteile des Bestellerprinzips

Die Maklerverbände verstehen das Bestellerprinzip als Eingriff in ihre Berufsfreiheit nach Artikel 12 des Grundgesetzes. Es sei damit zu rechnen, dass Vermieter bei der Neuvermietung die Mieten bis zur gesetzlich erlaubten Grenze ausschöpfen, um die Maklerkosten zu decken, oder ihre Objekte künftig ohne Makler selbst vermieten werden. Vermietern fehle jedoch das Know-how, Wohnungen angemessen anzubieten. Dadurch könne es für Interessenten schwieriger werden, die Angebote zu finden und zu beurteilen. Möglicherweise entstehe zudem ein Schwarzmarkt, auf dem derjenige Mieter bevorzugt werde, der bereit sei, dem Makler unter der Hand eine Provision zu zahlen. Auch könnten Makler versuchen, den Mieter zu veranlassen, einen „Suchauftrag“ zu erteilen, um ihn provisionspflichtig zu machen.

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