Die Rechte und Pflichten der Mieter und Vermieter ergeben sich aus dem Mietvertrag und den Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Dennoch kann es zwischen den Parteien immer wieder zu Konflikten über die Mieterrechte kommen. Wer für solche Fälle vorsorgen will, findet im Mieterrechtsschutz-Vergleich auf Verivox.de eine günstige und umfassende Rechtsschutzversicherung. Nach einer Angabe Ihres Alters und der Beschäftigung wählen Sie aus, welche Bausteine Ihr Rechtsschutz enthalten soll: Für eine Mieterrechtsschutzversicherung sind zumindest die Bausteine „Eigentum und Mieter“ und „Privater Bereich“ notwendig. Bereits im nächsten Schritt sehen Sie Dutzende von Mietrechtsschutz-Policen im Überblick und können die Höhe Ihrer Selbstbeteiligung anpassen.

Der Mietvertrag als Basis

Basis des Mietverhältnisses ist der Mietvertrag. Nach den gesetzlichen Vorgaben gibt es keine Formvorschriften, der Vertrag kann auch mündlich geschlossen werden. Üblich ist jedoch die Schriftform. Vermieter verwenden in der Regel standardisierte Mustermietverträge. Diese haben den Vorteil, dass sie die wichtigsten Vertragsbestandteile im notwendigen Umfang bereits enthalten. Dazu gehören in der Regel mindestens folgende Punkte:

  • Größe des Mietgegenstandes in Quadratmetern sowie Anzahl und Art der darin befindlichen Räume
  • Dauer des Mietverhältnisses und Kündigungsfristen
  • Höhe des Mietzinses und Höhe der Vorauszahlungen für Heizungskosten und andere Betriebskosten (umgangssprachlich häufig als Nebenkostenvorauszahlung bezeichnet)
  • Berechnungsart für die Umlage der Betriebskosten auf die einzelnen Mietparteien im Haus

Darüber hinaus enthält der Vertrag weitere Regelungen zur Bereitstellung der wichtigsten Versorgungsleistungen. Dazu gehören Heizung, Warmwasser und Rundfunkempfang. Auch besondere Nutzungsbedingungen können die beiden Vertragspartner darin vereinbaren. Das kann die Haustierhaltung ebenso wie Gartennutzung, Erlaubnis oder Verbot einer Untervermietung und Regelungen im Schadensfall beinhalten. Allerdings kann ein Mietvertrag den Mieter nicht zu Vereinbarungen zwingen, die das allgemeine Mietrecht gemäß des Bürgerlichen Gesetzbuches umgehen.

Die Kündigung des Mietverhältnisses

Für Mieter gilt eine gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten. Die Kündigung muss in schriftlicher Form erfolgen. Damit der laufende Monat in die Frist fällt, muss das Schreiben spätestens am dritten Werktag beim Vermieter eingegangen sein.

Für Vermieter gelten längere Kündigungsfristen zwischen drei und neun Monaten, abhängig von der Dauer des Mietverhältnisses. Die neunmonatige Kündigungsfrist gilt ab einer Mietzeit von acht Jahren. Allerdings kann ein Vermieter nicht ohne Begründung das Mietverhältnis als beendet erklären. Neben einer gravierenden Vertragsverletzung des Mieters bleibt dem Vermieter nur der Nachweis eines Eigenbedarfs für sich selbst oder Verwandte ersten Grades als möglicher Kündigungsgrund.

Auch bei rein wirtschaftlichen Interessen, zum Beispiel dem Verkauf einer Mietwohnung als Eigentumswohnung, sind gesetzliche Sperrfristen zu berücksichtigen, innerhalb derer die Mieter einen Kündigungsschutz genießen. Wird eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt, darf der neue Eigentümer frühestens nach Ablauf von drei Jahren wegen Eigenbedarfs kündigen. Einige Bundesländer haben die Fristen für bestimmte Ballungsräume sogar auf bis zu zehn Jahre verlängert.

Die Hausordnung regelt allgemeine Mieterrechte

Die Hausordnung regelt das allgemeine Zusammenleben und die Mieterrechte innerhalb der Hausgemeinschaft. Üblicherweise dient die Hausordnung als Anlage zum Mietvertrag. Sie bestimmt zum Beispiel die Einhaltung von Ruhezeiten oder das Abstellen von Fahrrädern und Kinderwagen. Persönlichkeits- oder Gestaltungsrechte darf die Hausordnung aber nicht beschränken. Auch die Grundrechte des Mieters bleiben unangetastet.

Keine grundsätzliche Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen

Diese Vertragsklausel führt häufig zu Konflikten zwischen den Parteien. In der Regel sehen Mietverträge Schönheitsreparaturen durch den Mieter vor. Eine gesetzliche Bestimmung über Art und Umfang dieser Reparaturen gibt es allerdings nicht. Nach der geltenden Rechtsprechung zählen zu den Schönheitsreparaturen unter anderem:

  • das Tapezieren oder Streichen der Wände (inklusive Beseitigung eventueller Dübellöcher)
  • das Streichen der Heizkörper
  • das Streichen der Innentüren und Fenster

Die Gerichte haben festgelegt, dass Küchen und Bäder alle drei Jahre, Wohn- und Schlafräume alle fünf Jahre einen neuen Anstrich erhalten müssen. Weiterhin sind folgende Regelungen zu Schönheitsreparaturen zu beachten:

  • Mieter, die eine unrenovierte Wohnung übernommen haben, müssen diese vor ihrem Auszug nicht renovieren.
  • Beim Einzug in die Wohnung empfiehlt sich die Erstellung eines Übergabeprotokolls, das den genauen Zustand der Wohnung dokumentiert.
  • Die Rechtsprechung hat einige Klauseln in Mietverträgen wie beispielsweise Farbvorgaben für die Wände für unwirksam erklärt. In einem solchen Fall gilt dann das gesetzliche Mietrecht, wonach der Vermieter für die Schönheitsreparaturen verantwortlich ist (§ 535 Abs. 1 BGB).

Wann darf der Mieter die Miete mindern?

Befindet sich die Wohnung nicht im vertragsgemäßen Zustand, ist der Mieter grundsätzlich berechtigt, die monatlichen Zahlungen zu kürzen. Schimmelbefall, Wasserrohrbrüche, Baulärm oder Beeinträchtigungen durch Baumaßnahmen im eigenen Haus gehören zu den häufigsten Gründen für eine Mietminderung. Eine Minderung ist jedoch dann nicht gerechtfertigt, wenn der Mieter für den Mangel selbst verantwortlich ist. Ein typisches Beispiel für einen solchen Mangel ist Schimmelbefall, der durch falsches Lüften entsteht.

Die Höhe des Minderungsbetrags hängt davon ab, wie stark der Mangel den Alltag des Mieters beeinträchtigt. Der Mieter darf besonders gravierende Beeinträchtigungen wie einen Heizungsausfall im Winter selbst beseitigen lassen, wenn der Vermieter nicht zeitnah auf die Anzeige eines Mangels reagiert. Die Kosten darf der Mieter mit der monatlichen Mietzahlung verrechnen.

Mangel melden und Miete mindern

Nach der Entdeckung eines Mangels muss der Vermieter zunächst umgehend informiert werden. Idealerweise erfolgt die Benachrichtigung schriftlich. Danach ist der Mieter berechtigt, die Miete bis zur Beseitigung des Mangels zu kürzen. Die Minderung ist auch rückwirkend möglich, allerdings nur dann, wenn der Mieter in seiner Mängelanzeige auf den Minderungsvorbehalt hingewiesen hat. Als Basis für einen prozentual berechneten Minderungsbetrag gilt die Bruttomiete (BGH-Urteil XII ZR 225/03). Um die angemessene Höhe der Mietminderung und weitere Fragen vorab zu klären, ist eine Rechtsberatung bei einem Anwalt oder beim Deutschen Mieterbund (DMB) ratsam.

  • Mieterhöhung

    Mieterhöhung

    Liegt der Mietpreis unter der örtlichen Vergleichsmiete, kann er erhöht werden. Diese Regeln und Fristen gilt es zu beachten.

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Betriebskosten und deren Abrechnung

Neben der Netto- oder Kaltmiete muss der Mieter weitere Kosten tragen – die Betriebskosten, umgangssprachlich häufig auch als Nebenkosten bezeichnet. Man unterscheidet zwischen verbrauchsabhängigen und umlagefähigen Betriebskosten.

Verbrauchsabhängige Kosten sind:

  • Heizwärme
  • Wasser
  • Abwasser
  • Allgemeinstrom
  • Müllabfuhr

Umlagefähige Betriebskosten sind zum Beispiel:

Diese Kosten werden anteilig nach Personen oder bewohnter Quadratmeterfläche auf alle Mietparteien umgelegt.

Mieterrechte bei verspäteter oder falscher Betriebskostenabrechnung

In § 556 des Bürgerlichen Gesetzbuchs ist festgeschrieben, dass der Vermieter die Abrechnung nur über einen maximalen Verbrauchszeitraum von zwölf Monaten erstellen darf. Der Paragraph regelt zudem, dass die Betriebskostenabrechnung an den Vermieter innerhalb einer zwölfmonatigen Frist nach Ablauf des zu berechnenden Verbrauchszeitraums erfolgen muss. Der Mieter muss Nachzahlungen aus Abrechnungen, die nach diesem Zeitraum eingehen, nicht mehr begleichen.

Der Mieter ist berechtigt, Einsicht in die Originalbelege der Betriebskostenabrechnung zu nehmen. Wenn berechtigte Zweifel an der Korrektheit einer Betriebskostenabrechnung bestehen, hat der Mieter zwölf Monate Zeit, die Rechnung zu reklamieren und zu viel gezahlte Betriebskosten vom Vermieter zurückzufordern.

Weitere Bestätigung der Mieterrechte auch in Rechtsfällen

Zahlreiche Gerichtsurteile zu einzelnen Streitfällen stärken in den meisten Fällen eher zusätzlich die Mieter als die Rechte des Vermieters. Sehr häufig erklären Richter auch Klauseln des Mietvertrags als unwirksam, wenn sie mit allgemeinem Mietrecht nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch nicht vereinbar sind.

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