Wertsteigerung von Immobilien: Entwicklung unklar

In Ballungsgebieten verlangen Verkäufer aktuell häufig das 30- bis 35-fache der Jahreskaltmiete für eine Immobilie. Das können Käufer kaum wieder herein holen, denn im Vergleich zu professionellen Investoren tragen Verbraucher meist hohe Kaufneben- und Verwaltungskosten.

Wersteigerung kann nicht alles sein

Helge Ludwig hält wenig davon, Eigentum rein unter dem Gesichtspunkt der Wertsteigerung zu erwerben. Der Sachverständige leitet den Arbeitskreis Bewertung der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung (gif). Er rückt Aspekte wie Altersvorsorge und Eigennutzung in den Vordergrund und sagt: "Wenn ich mir die Miete erspare, schaffe ich auch Wert."

Seine Überzeugung basiert auf zwei Annahmen. Erstens dem Zwangsspareffekt: Stolze Immobilienbesitzer seien eher bereit auf Konsum zu verzichten, um sich den Traum vom Eigentum zu erfüllen. Zweitens dem Aufbaueffekt: Sind Zins und Tilgung für das Immobiliendarlehen genau so hoch wie die aktuell gezahlte Miete, baut sich im Laufe der Zeit ein Vermögenswert auf - in Form des Eigentums.

Vorausgesetzt, der Käufer kann die Zinsen möglichst lange im Voraus festschreiben. Denn sonst bekommt er unter Umständen Probleme mit der Anschlussfinanzierung.

Mieten oder lange abzahlen?

Kaufinteressenten sollten also abwägen, ob sie statt der Miete lieber eine Immobilie finanzieren wollen, rät Thomas Hentschel von der Verbrauchzentrale Nordrhein-Westfalen. Aber: Sie sollten nicht um jeden Preis kaufen und sich ein Limit setzen. Denn Hentschel ist davon überzeugt: Wegen des derzeitigen Runs wird es immer einen geben, der mehr bezahlen würde. Er empfiehlt Verbrauchern, einen Sachverständigen ins Boot zu holen, der den Wert einschätzen kann.

Außerdem sollten Käufer überlegen, ob sie in die vermietete Immobilie eventuell später auch selbst einziehen wollen. Wenn ja: besser anstelle der teuren Toplage den günstigeren B-Standort wählen. Denn wichtiger als die Frage nach der Rendite hält Helge Ludwig bei selbstgenutzten Immobilien die Lage. Und die kann auch abseits teurer Ballungsgebiete attraktiv sein. Entscheidend dabei: "Ich will mich wohlfühlen. Schule und Geschäfte in der Nähe haben. Das ist, was zählt", sagt Ludwig.

Eigennutzung ist auch Wertzuwachs

Wer vermieten will, kann mit den Einnahmen die Hypothek abtragen. Und später, wenn die Immobilie schuldenfrei ist, immer noch selbst einziehen. So schaffen Eigentümer Wertzuwachs - der sieht aber anders aus als die klassische Wertsteigerung, die Makler oft anpreisen. Diese spielt ohnehin erst eine Rolle, wenn jemand die Immobilie irgendwann weiter verkaufen will.