Eigentümerwechsel: Was sich für Mieter ändert

Denn grundsätzlich gilt der im Bürgerlichen Gesetzbuch (Paragraph 566) verankerte Grundsatz: Kauf bricht Miete nicht. Mit anderen Worten: Das Mietverhältnis besteht unverändert fort, der Erwerber des Gebäudes tritt an die Stelle des Vermieters.

Das heißt also: "Für den Mieter ändert sich außer der Person des Vertragspartners nichts - sofern Vermieter und Veräußerer identisch sind", erklärt die Juristin Annett Engel-Lindner vom Immobilienverband Deutschland (IVD) in Berlin. Mit der Eintragung ins Grundbuch wird der Erwerber des Hauses Eigentümer und damit Vermieter - nun kann er Mietforderungen stellen. "Der bisherige Vermieter kann aber auch erklären, dass die Mietzahlungen schon vor Eintragung ins Grundbuch an den Erwerber zu zahlen sind."

Es gibt aber auch Fälle, in denen sich Verkäufer und Erwerber nicht einig sind, an wen die Miete zu zahlen ist. "In solchen Fällen sollte die Miete bei der Hinterlegungsstelle des zuständigen Amtsgerichts hinterlegt werden", rät Rolf Janßen vom Mieterschutzverein Frankfurt. Wer Zweifel hat, wer nun mietempfangsberechtigt ist, sollte sich rechtzeitig vor der Zahlung beraten lassen - zum Beispiel bei Mieterschutzvereinen.

Käufer muss Kaution zurückzahlen

Der Erwerber der Immobilie ist zur Rückzahlung der Kaution verpflichtet - "und zwar unabhängig davon, ob er die Kaution auch tatsächlich vom Verkäufer erhalten hat", so Janßen. Diese Regelung gilt bei Eigentümerwechseln seit dem 1. September 2001. Zur Sicherheit des Mieters haftet laut Janßen auch der Verkäufer für die Rückzahlung der Kaution.

Wer als Mieter Zweifel hat, wem aktuell die Wohnung oder das Haus gehört, in dem er lebt, kann Einsicht ins Grundbuch nehmen. Das Grundbuchamt ist beim zuständigen Amtsgericht angesiedelt. "Werden nun Verkaufsabsichten des Eigentümers bekannt und liegt der Fall vor, dass der Vermieter nicht gleichzeitig der Eigentümer ist, dann sollten Mieter unbedingt kompetenten Rechtsrat, etwa bei Mieterschutzvereinen, einholen", empfiehlt Janßen.

Bei den Mietverträgen bleibt alles wie gehabt

"Neue Mietverträge müssen nicht ausgehandelt werden, der neue Eigentümer muss die Mietverhältnisse unverändert fortführen", betont Alexander Wiech von Haus & Grund Deutschland in Berlin. Den Mietvertrag kündigen ist nicht ohne weiteres möglich. "Der Mieter hat auch gegenüber dem neuen Eigentümer den gesetzlichen Kündigungsschutz", sagt Janßen. Der neue Eigentümer muss einen triftigen Kündigungsgrund haben - etwa Eigenbedarf für sich oder Angehörige. "Die Kündigung kann erst nach der Grundbucheintragung erfolgen", so Janßen. Dabei müssen auch Kündigungsfristen beachtet werden.

Erfolgt der Wechsel während des Abrechnungszeitraums, dann muss grundsätzlich der neue Eigentümer über die Nebenkosten abrechnen, "auch wenn er nicht alle Vorauszahlungen erhalten hat", wie Engel-Lindner sagt. Nach ihren Angaben müssen Mieter Ansprüche aus Betriebskostenabrechnungen, die vor dem Eigentümerwechsel zu erstellen waren, gegen den vormaligen Eigentümer richten.

Der neue Eigentümer kann auch nicht ohne weiteres die Miete erhöhen. "Er muss sich an die gesetzlichen Grenzen und Intervalle halten, die auch die alten Eigentümer hätten einhalten müssen", erklärt Wiech. Eine Erhöhung ist nur dann möglich, wenn die bisherige Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Kann der neue Eigentümer eine neue Hausordnung erlassen?

"Grundsätzlich ja", sagt Wiech. Häufig sind nach seinen Worten die Hausordnungen jedoch Bestandteil der Mietverträge, so dass eine einseitige Änderung nicht immer möglich ist. Das gilt zum Beispiel auch bei der Treppenhausreinigung. Ist diese Aufgabe durch eine entsprechende Klausel im Mietvertrag auf die Mieter übertragen worden und will der neue Eigentümer davon abweichen, weil er eigens eine Reinigungskraft für die Säuberung engagieren möchte, kann er das nur, wenn die Mieter zustimmen.

Und was ist, wenn ein Haus mit Mietwohnungen in selbstständige Eigentumswohnungen umgewandelt wird? Werden die Wohnungen nicht weiter verkauft, kann der neue Eigentümer Eigenbedarf geltend machen - und muss dabei die Kündigungsfristen beachten. "Sollte der neue Eigentümer die einzelnen Wohnungen weiterverkaufen, gilt für die neuen Eigentümer jedoch eine dreijährige Kündigungsbeschränkung", so Wiech. Zahlreiche Gemeinden - in Baden-Württemberg, Bayern, Berlin, Hamburg, Hessen und Nordrhein-Westfalen - haben eine ausgeweitete Kündigungsbeschränkung von bis zu zehn Jahren. "Nach Ablauf dieser Frist kann der neue Eigentümer unter Beachtung der dreimonatigen gesetzlichen Kündigungsfrist das Mietverhältnis beenden", sagt Wiech.